Shareholder - sino ito? Paano hindi maging isang scammer

2024 May -akda: Howard Calhoun | [email protected]. Huling binago: 2023-12-17 10:43

Ang alon ng mga bangkarota ng mga kumpanya ng konstruksiyon ay tumama nang husto sa mga may hawak ng equity na nangarap ng kanilang sariling bagong pabahay. Ang bawat shareholder ay ang pinaka-nasugatan na partido, na hindi lamang nawala ang pera nito, kundi pati na rin sa mahabang panahon na nahati sa pagnanais nitong lumipat sa isang bagong apartment. Paano hindi mahulog sa bitag ng mga maling pangako ng mga developer? Subukan nating bumalangkas ng mga pangunahing panuntunan para sa pakikipagtulungan sa mga kinatawan ng mga kumpanya ng konstruksiyon.

Sino ang mga may hawak ng equity

Una sa lahat, harapin natin ang terminolohiya. Ang mga developer ay mga organisasyon sa konstruksiyon at ang kanilang mga kinatawan na nag-aalok na bumili ng apartment sa isang hindi pa tapos na gusali ng tirahan. Bilang isang patakaran, ang mga apartment sa yugtong ito ay medyo mura, ngunit hindi ka maaaring lumipat sa naturang pabahay. May karapatan ang mga developer na mag-alok ng mga apartment na ibinebenta sa anumang yugto ng konstruksiyon.

Ang shareholder ay isang tao na may karapatan sa isang bahagi (bahagi) ng isang bahay na itinatayo, kadalasang limitado sa lugar na tirahan kung saan siya lilipat pagkatapos maipatupad ang gusali. Parehong partido - ang developer at ang shareholder - ay interesado sa pagtatayo ng isang gusali ng tirahan. Pagkatapos ang huli ay maaaring lumipat saapartment, at ang developer - upang makatanggap ng pera.

Ang pangunahing dokumento ng shareholder

Una sa lahat, dapat mong tiyakin na gumagana ang kumpanya ng konstruksiyon sa loob ng balangkas ng 214-FZ. Ang pederal na batas na ito ang bumubuo sa relasyong "shareholder-developer" at nagpapaliwanag ng tamang pamamaraan para sa pakikipag-ugnayan ng mga taong gustong bumili ng apartment at ng mga dapat magtayo nito.

Ang Agreement for Participation in Shared Construction (DDU) ay isang dokumentong dapat pirmahan ng developer at ng shareholder. Ang panuntunang ito ay nakapaloob sa batas at dapat sundin. Ito ay DDU na nagpapahintulot sa hinaharap na mamimili ng isang apartment na umasa sa isang refund kung sakaling mabangkarote ang isang organisasyon ng konstruksiyon. Kailangang malinaw na tandaan ng shareholder na ang DDU lang ang guarantor at tinatanggap sa korte. Bakit hindi nagmamadali ang mga developer na gumawa ng DDU, ngunit nag-aalok ng ganap na magkakaibang mga dokumento para sa pagpirma?

Paunang kontrata: panloloko para sa isang shareholder

Ang isang simple at maaasahang paraan upang linlangin ang isang nangungupahan sa hinaharap ay ang mag-alok sa kanya para sa pagpirma hindi sa isang kasunduan sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon, ngunit "halos pareho" na dokumento, na sinasabing ginagarantiyahan ang lahat ng mga karapatan ng hinaharap na nangungupahan. Maaaring iba ang pamagat ng dokumentong ito. Ang pinakakaraniwang pangalan ay "preliminary contract". Ang esensya ng naturang dokumento ay ang mga sumusunod.

Ang paunang kontrata ay iminungkahing tapusin para sa panahon ng pagtatayo, na nangangako ng buong partnership bilang kapalit. Nauunawaan na ang kontrata ng pagbebenta ay tatapusin kasama ang shareholder lamang pagkatapos makumpleto ang pagtatayo ng isang bagong bahay at ang residential property na ito ay ikomisyon saoperasyon.

Ngunit, bilang panuntunan, ang mga abogado ay walang nakikitang anumang pahiwatig ng proteksyon ng co-investor sa mga paunang kontrata. Ang mga dokumentong ito ay hindi nakarehistro kahit saan at maaaring punitin nang unilaterally. Ang paunang kasunduan ay hindi nagbibigay ng anumang mga transaksyon sa pananalapi - lahat ng mutual settlements ay kinokontrol ng equity participation agreement. Bilang resulta, hindi natatanggap ng nalinlang na may-ari ng equity ang pinakamahalagang bagay - ang mga garantiya na magagamit sa batas sa shared construction. Contributor:

• hindi nakaseguro laban sa dobleng benta ng parehong lugar ng tirahan;
• walang pagkakataong mag-claim sa kalidad at timing ng konstruksiyon;
• walang mga legal na paraan ng panggigipit sa developer.

Bukod dito, nagbabala ang mga abogado na ang mga paunang kasunduan ay maaaring ituring na isang pakunwaring deal.

Promissory note scheme

Sa kaso ng bill of exchange scheme, ang investor-client ay dapat magtapos ng dalawang kontrata - isang paunang kontrata at isang bill of sale. Sa unang sulyap, ang kuwenta ng palitan ang nagsisilbing tagagarantiya ng maaasahang mga relasyon, at ang dokumentong ito sa pagbabayad ay gagamitin para sa mutual settlement sa ilalim ng pangunahing kontrata. Ngunit ang promissory note ay hindi rin tatanggapin ng korte bilang obligasyong garantiya: may karapatan ang developer na tumanggi na pirmahan ang pangunahing kontrata sa may-ari ng equity ng residential complex, ibalik ang pera sa promissory note, at ibenta ang apartment sa ibang tao.

Ano ang hahanapin kapag naghahanda ng mga dokumento?

Bago ka bumili ng apartment sa isang bagong gusali, dapat mong tiyakin iyonnakatanggap ang developer ng permiso sa gusali at may wastong patakaran sa seguro sa pananagutan ng sibil. Ang naturang patakaran ay maaaring isang bank guarantee o isang ganap na kasunduan sa insurer.

Kung iminumungkahi ng developer na magtapos ng isang DDU, dapat mong tiyakin na ang media o ang Internet ay may detalyadong dokumentasyon ng proyekto para sa pagbuo sa hinaharap. Obligado ang developer na mag-publish ng mga plano sa pagtatayo 14 na araw bago ang paglagda sa unang kasunduan sa DDU. Isang abogado lamang ang makakapag-verify ng legalidad ng konstruksyon. Samakatuwid, magiging kapaki-pakinabang na humiling ng isang paraan ng isang kasunduan, ayon sa batas, mga dokumentong nagpapahintulot, dokumentasyon ng proyekto at suriin ang mga papel na ito sa isang kwalipikadong abogado.

Ang susunod na hakbang sa pagsusuri ng pagiging maaasahan ng developer ay ang pag-aaral ng opinyon ng publiko. Pinakamainam na maunawaan ang pagtatasa ng mga aktibidad ng isang kumpanya ng konstruksiyon mula sa mga pagsusuri ng mga may hawak ng equity na nai-post sa network. Ang developer ay dapat magkaroon ng isang mahusay na reputasyon, may-katuturang karanasan sa paggawa ng konstruksiyon at nakakumpleto na ng mga bagong gusali, ang kalidad ng konstruksiyon na maaaring hatulan.

Tuklasin ang kasaysayan ng bagong konstruksyon ng bahay mula noong ibinigay ang permit hanggang sa kasalukuyan. Marahil ang krisis sa ekonomiya ay nagpilit sa kumpanya ng konstruksiyon na suspindihin ang pagtatayo ng bagong gusali. At ang ari-arian na ibinebenta ay pagmamay-ari na ng ilang shareholder na sinusubukan lang na makatipid ng kanyang pera.

Bisitahin ang site

Dapat talagang bisitahin mo ang construction site kung saan itinatayo ang bagong gusali. Malapit sa construction site sa bakod mayroong impormasyon tungkol sa developer, customer, mga tinatayang terminopaghahatid ng bagay para sa paggamit ng tirahan. Kinakailangang suriin ang data ng information board sa impormasyong ipinakita sa DDU. Ang pinakamaliit na pagkakaiba ay maaaring magsilbing batayan para sa pagtatapos ng kontrata ng shareholder - ito ay isang direktang apela sa korte para sa isang refund at kabayaran. Talakayin ang lahat ng mga kahina-hinalang punto sa iyong abogado o address sa hotline ng mga lokal na awtoridad.

Umaasa kami na ang mga simpleng tip na ito ay makakatulong sa iyong makuha ang iyong pinakahihintay na pabahay sa oras at walang pagkaantala. Good luck!