Pagpapaunlad ng real estate at ang papel nito sa pag-unlad ng ekonomiya. Ang konsepto, uri, prinsipyo at pundasyon ng pag-unlad

2024 May -akda: Howard Calhoun | [email protected]. Huling binago: 2023-12-17 10:43

Ang pagbuo ng real estate ay isang maraming yugto na proseso na maaaring maging peligroso, mahaba at masalimuot sa kapaligiran ngayon. Mayroong maraming mga hadlang na maaaring dumating sa paraan ng pag-unlad ng real estate. Ang ganitong proseso ay maaaring tumagal ng mga taon upang dalhin ang isang proyekto mula sa unang yugto ng pagpaplano hanggang sa pagkumpleto. Ang mga proyekto sa pagpapaunlad ng real estate ay maaari ding maging lubhang kapaki-pakinabang na mga pagkakataon sa pamumuhunan.

Konsepto

Sa mga nakalipas na taon, lumitaw ang isang bagong konsepto sa terminolohiya sa ekonomiya - mga aktibidad sa pagpapaunlad ng real estate. Ang pag-unlad ng industriyang ito ay tumutukoy sa mga aktibidad na pangnegosyo na kinasasangkutan ng mga pagbabago sa mga kasalukuyang gusali, istruktura o lupa, na humahantong sa pagtaas ng kanilang halaga sa pamilihan.

Ang Development ay isang uri ng negosyo na nauugnay sa paglikha, muling pagtatayo o pagbabago ng isang umiiral na ari-arian o lupa sa pagtatayo ng mga multi-storey na gusali, tingian, opisina, pang-industriya at bodega, upang makakuha ngkita mula sa kanilang pagtaas ng presyo.

Konsepto

Ang kahirapan sa pagpapabuti ng pag-unlad ng industriya ng konstruksiyon ay humantong sa pagpapalawak ng siyentipiko at inilapat na pananaliksik sa pagbuo at pagpapatupad ng mga bagong anyo, pamamaraan at sistema para sa pamamahala ng real estate upang mapataas ang pagiging mapagkumpitensya at produktibidad ng kanilang mga aktibidad.

Isa sa mga form na ito ay development. Ang pagbuo ng pagpapaunlad ng real estate sa Russian Federation ay isang medyo bagong uri ng negosyo na lumitaw bilang resulta ng mga uso sa ekonomiya ng merkado mula sa mga kaugnay na larangan ng negosyo sa real estate, pamumuhunan at konstruksiyon.

Ayon sa mga figure ng Russian economic science Mazura I. I., Shapiro V. D., na nakikibahagi sa gawaing pananaliksik sa larangan ng pamamahala at pagpapaunlad ng real estate, ang pag-unlad ay isang espesyal na proseso at uri ng propesyonal na aktibidad (negosyo) na ay nauugnay sa mataas na kalidad na pagbabago ng real estate upang mapataas ang halaga nito.

Ang pag-unlad ay ang proseso kung saan nakakamit ang isang mataas na kalidad na pagbabago sa real estate.

Sa huli, ang mga pangunahing palatandaan ng pag-unlad ay mga tiyak na tagapagpahiwatig ng husay, ibig sabihin, ang pangunahing pagbabago at pagtaas ng presyo ng isang bagay sa real estate, gayundin ang pagiging produktibo at return on investment.

Sa kabilang banda, ang pag-unlad ay gumaganap din bilang isang sistema ng pamamahala para sa proseso ng paglikha at pag-unlad ng real estate, bilang isang resulta kung saan ang pisikal, pinansyal at legal nitomga detalye.

Ang pagpapalit ng real estate object sa panahon ng development ay nangyayari sa paraan na ang presyo nito ay tumataas ng ilang beses.

Bilang resulta, ang mga pisikal na proseso ng pag-unlad ay nagbibigay ng paglitaw ng mga bagong katangian ng mamimili ng bagay na tumutugon sa nagbabagong pangangailangan ng lipunan. Ang mga pagbabagong ito ay maaaring parehong dramatiko at hindi masyadong nakikita mula sa labas. Gayunpaman, ang mga ito ay palaging isang kinakailangang tanda ng pag-unlad, isang kinakailangang kondisyon para sa pagtaas ng epekto sa pananalapi ng paggamit ng real estate.

Nagbabago ang mga ari-arian sa paglipas ng panahon sa panahon ng pag-unlad upang matugunan ang mga pangangailangan ng lipunan.

Ang mga proseso sa pagpapaunlad ng pananalapi ay naisasakatuparan sa anyo ng pagtaas ng presyo ng ari-arian bilang resulta ng mga pisikal na pagbabagong ginawa. Kasabay nito, ang pagtaas ng presyo ay hindi ibinibigay ng anumang pisikal na pagbabago, ngunit lamang ng mga nakakatugon sa mga kinakailangan ng merkado at ang mga pangangailangan ng mga customer nito.

Kung mas marami ang tugmang ito, mas mataas ang halaga ng nilikhang bagay, at mas mataas ang kahusayan sa pag-develop.

Mapapabuti ang pagiging produktibo ng development kung matutugunan nito ang mga pangangailangan ng customer.

Ayon sa istraktura nito, ang isang kumpanya ay maaaring isang sari-sari na investment at construction concern o isang holding company na may isang kumplikadong binuong sistema, na binubuo ng ilang mga organisasyon, na ang bawat isa ay tumatagal ng kanilang lugar sa isang tiyak na hierarchy at may sariling layunin.

Dapat bigyang-diin na hindi lahat ng organisasyong kalahokang proseso ng paglikha at pagpapatupad ng isang investment at construction project, ay bahagi ng istruktura (system) ng isang development company.

Maaari silang mga munisipal at pribadong kumpanya na kasangkot sa ilang mga yugto ng proyekto. Ngunit kung mas kasama sila sa pamumuhunan at paghawak ng konstruksiyon at nasa ilalim ng pangkalahatang pamamahala ng isang kumpanya ng pagpapaunlad, mas magiging produktibo ang kumpanyang ito. Kasabay nito, ang mga kumpanyang ito ay gagawa ng ilang partikular na tungkulin ng pamamahala, organisasyon, pagganyak, kontrol, atbp.

Ang Development ay isang bagong uri ng aktibidad ng negosyo na nauugnay sa restoration, engineering, construction at iba pang mga gawa. Pagkatapos makumpleto ang mga gawaing ito, may magaganap na pagbabago sa husay sa property at tumataas ang halaga ng property.

Mga pagkakaiba sa pagitan ng Russian at foreign development

Ang pangunahing pagkakaiba ay ang western development ay nakabatay sa scheme ng pangangailangang lumikha ng real estate object, na batay sa marketing research. Sa aming estado, isang proyektong pamumuhunan ang ginagawa para sa isang partikular na lupain na magagamit para sa proyekto.

Ang pag-unlad ng real estate sa Russia ay nagpapahiwatig na ang aming mga kumpanya ay hindi pa maaaring makipagkumpitensya sa mga dayuhan, ngunit ang doktrinang ito ay nagiging mas at mas popular dahil sa pagbuo ng sistema ng pagpaplano ng lungsod at ang Europeanization ng modernong lipunan. Ang papel ng mga developer ay nagiging higit at higit na nakikita. Maaari silang mag-organisa ng pundamentalmga pagbabago. Ang mga pagbabago ay ginagawa sa iba't ibang paraan. Ang mga developer ay mga negosyante at dalubhasa ng isang malawak na profile: sa larangan ng batas, pera at konstruksiyon. Kaunti lang sila sa Russia, at medyo mataas ang presyo ng kanilang mga serbisyo.

Mga gawain sa pagpapaunlad

Ang pangunahing layunin ng pagpapaunlad at pamamahala ng real estate ay upang mapakinabangan ang kita mula sa isang ari-arian. Ang pinagmumulan ng kita na ito ay ang karagdagang halaga na nilikha sa panahon ng pagpapatupad ng proyekto bilang pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng bagay at ng halaga ng proyekto.

Dito dapat nakatuon ang aktibidad ng developer sa pag-maximize ng halaga ng nakumpletong bagay at pagliit ng mga gastos.

Mga pangunahing layunin ng propesyonal na pagpapaunlad ng real estate:

1. Mahusay na pagsasaayos ng proseso ng pag-apruba ng proyekto sa mga ahensya ng gobyerno.
2. Mahusay na pagsasaayos ng trabaho kasama ang mga kontratista, pati na rin ang pag-akit ng mga maaasahang kontratista sa pagliit ng mga presyo at oras ng proyekto sa pamamagitan ng pag-bid sa kontrata. Ang isa sa mga pangunahing tool para sa pagpapabuti ng pamamahala ng bahagi ng konstruksiyon (pagpapatupad) ng mga proyekto sa pagpapaunlad ay ang paglahok ng mga propesyonal na tagapamahala ng proyekto na may kaalaman sa mga teknolohiya sa konstruksiyon.
3. Mahusay na organisasyon ng pagpopondo ng mga pondo ng proyekto - ang pagbuo ng isang mabisang ekonomiya at mahusay na itinatag na mekanismo para sa paglalaan ng mga mapagkukunang pinansyal, na kinabibilangan ng kumbinasyon ng iba't ibang mapagkukunan ng mga pondo at pagbabago sa ratio sa pagitan ng mga ito habang ikaw ay sumusulongproyekto.

Ang mga pinagmumulan ng pondo para sa mga proyektong pangkaunlaran ay: equity, direktang financing, mga hiniram na pondo (kabilang ang mga pautang sa bangko, mga pondo).

Ang bawat isa sa mga mapagkukunang ito ay may mga pakinabang at disadvantage nito. Bilang resulta, ang sariling pondo ng developer ay karaniwang bumubuo sa pinakamaliit na bahagi ng kabuuang pondong inilaan sa proyekto.

Ang pangunahing pinagmumulan ng financing para sa proyekto sa yugto ng konstruksiyon ay mga hiniram na pondo at mga pondo mula sa mga direktang pinagmumulan ng financing, habang ang bahagi ng huli ay tumataas habang nagtatapos ang proyekto. Dapat na pagsamahin ng developer ang mga source na ito habang umuusad ang proyekto, na iniiwasan ang hindi kinakailangang pagdepende ng proyekto sa paglalaan ng mga pondo mula sa mga pautang at pagliit ng bayad para sa mga naakit na pondo.

4. Epektibong organisasyon ng pagbebenta (pag-arkila) ng isang bagay, na nilikha kasama ng mga dalubhasang kumpanya ng brokerage. Ang pagpapataas ng kapasidad ng mga sales team sa pamamagitan ng paggamit ng iba't ibang paraan ng pag-aayos ng mga benta ay kinabibilangan ng: pagtatrabaho sa pamamagitan ng Internet, paggamit ng mga social network, pagbebenta sa field.

Mga Prinsipyo

Isa sa mga pangunahing prinsipyo ng pagpapaunlad ng real estate ay ang paglikha ng isang makapangyarihang pangkat ng mga consultant na gagana sa iba't ibang yugto ng proyekto - mula sa marketing work hanggang sa pagpapatupad ng pagpapatakbo ng mga construction site. Ang pag-akit ng mga ganoong propesyonal ay hindi mura, ngunit, tulad ng ipinapakita ng karanasan, ito ay kumikita.

Naka-onAng bawat hakbang sa pagbuo ng proyekto ay dapat i-highlight ang mga pangunahing punto, na may matagumpay na pagpapatupad kung saan maaari mong asahan ang isang matagumpay na resulta ng buong proyekto. Dapat sagutin ng pananaliksik sa merkado ang mga sumusunod na tanong:

• kung saan ang sektor ng merkado ay may mga niches na hindi napuno ngayon at mananatili ba ang mga ito sa hinaharap;
• ano ang mas posibleng antas ng presyo para sa pagbebenta ng built area;
• ano ang pagtataya ng kakayahang kumita ng proyekto;
• anong antas ng kompetisyon sa isang partikular na sektor;
• mga posibleng panganib at paraan para mabawasan ang mga ito.

Ang pagsasaliksik sa merkado ng real estate ay nagbibigay-daan sa iyo na mahanap ang umiiral na balanse ng supply at demand sa iba't ibang sektor at sa gayon ay matukoy ang hindi napunan na mga niches kung saan may kakulangan ng ilang partikular na lugar.

Ang pag-aaral ng presyo ng pagbebenta at ang presyo ng konstruksiyon ay nagbibigay-daan sa iyong makahanap ng mga sektor kung saan magiging maximum ang kahusayan ng proyekto sa pagpapaunlad.

Malaking pansin sa pag-aaral ang dapat ibigay sa mga pagtataya ng mga katangiang ito, dahil patuloy na nagbabago ang estado ng mga pangyayari sa merkado. Ang pag-aaral ay dapat ding maglaman ng pag-aaral sa gawain ng mga kakumpitensya, na tinutukoy ang kanilang mga kalakasan at kahinaan.

Views

Karaniwang makilala ang dalawang pangunahing uri ng development: fee-development at speculative development.

Ang Fee-development ay isang uri ng negosyo sa konstruksiyon kung saan hindi pagmamay-ari ng developer na kumpanya ang bagay na itinatayo, ngunit nakikibahagi lamang sa purong pag-unlad nang walang mga function ng pamumuhunan. Ang ganitong uri ng pag-unlad aypinakamababang panganib.

Ang tradisyonal na pag-unlad sa modernong merkado ng konstruksiyon ng Russia ay nagpapahiwatig ng kailangang-kailangan na paglahok ng mga pondo ng developer sa mga aspeto ng pamumuhunan at konstruksiyon.

Ang bahagi ng tungkulin ng kumpanya ng konstruksiyon sa mga proyekto sa pamumuhunan ay mula 100 hanggang 35-40 porsiyento.

Mas mahirap ang speculative development kaysa sa unang opsyon. Ang developer ay nagtatayo ng komersyal na real estate, na kumikilos bilang tagapagtatag ng proyekto. Ang pinansiyal na pamamaraan ng malalaking proyekto sa pagpapaunlad ay isang kumplikadong kumbinasyon ng sariling mga pondo ng developer at naakit na mga pamumuhunan: mga pautang sa bangko at mga pagbabayad mula sa mga nangungupahan sa hinaharap.

Mataas na kita sa speculative development ay may kasamang mataas na panganib kung sakaling mabigo ang proyekto. Ang speculative development ay ang pinakamahirap na anyo ng mga ugnayan sa pagitan ng mga kalahok sa proseso ng pamumuhunan sa real estate market, dahil ang real estate, proseso ng konstruksiyon, disenyo at napakahirap na operasyon ng pagbabangko ay pinaghalo sa isang proyekto.

Sino ang developer?

Ang developer ay isang kumpanyang gumagawa ng object at namamahala sa prosesong ito. Ang kabuuan ng lahat ng mga gawa na ginawa ng developer ay isang kumplikadong proyekto sa pamumuhunan sa larangan ng real estate. Sa panahon ng pagpapatupad ng proyekto, hinahangad ng developer (aka ang developer) na bawasan ang mga panganib at pataasin ang kakayahang kumita. Sa ilang mga kaso, maaari lamang siyang kumilos bilang isang performer at makatanggap ng isang nakapirming bayad mula sa kliyente para sa kanyang trabaho. Kung ang developernagsisilbing pasimuno ng proyekto, pagkatapos ay mapipilitan siyang gawin ang lahat ng mga panganib.

Ang isang developer ay isang propesyunal sa real estate na dalubhasa sa paglikha ng bago o pagsasaayos ng mga kasalukuyang property, ang kanilang matagumpay na marketing at pagbebenta. Ang mga empleyadong ito ay madalas na nakikipagtulungan sa mga kasosyo upang magbahagi ng panganib at workload, at maaari silang magtrabaho para sa malalaking kumpanya na gumagawa ng real estate development sa isang malaking sukat o gumagamit ng real estate development bilang isang investment vehicle sa isang magkakaibang portfolio.

Maaaring lapitan ng mga tao ang karera ng developer mula sa iba't ibang pananaw. Ang mga developer ay maaaring may mga degree sa real estate development, o nagmula sa paggana bilang isang real estate agent, contractor o architect.

Ang pagtatrabaho bilang isang developer ng real estate ay isang napakahirap na gawain. Dapat na masuri ng mga developer ang isang malawak na hanay ng mga sitwasyon sa hinaharap at matukoy kung ang mga ito ay magagawa at katanggap-tanggap. Maaari siyang tumingin sa isang bakanteng lote at makita ang potensyal nito, o maglibot sa isang sira-sirang gusali at gumawa ng plano para sa muling pagpapaunlad at matagumpay na pagbebenta sa hinaharap.

May posibilidad na magtrabaho ang mga developer sa malawakang sukat, na kasangkot sa pagbuo ng maraming unit na maaaring sumasaklaw sa libu-libong property.

Ang karanasan sa industriya ng real estate ay kritikal, dahil dapat alam ng developer ang merkado upang maunawaan kung ang proyekto ay magiging matagumpay o hindi. Kailangan din ng mga developer ng mga link sa mga lokal na pamahalaan upang matulungan silang magkitamga proyekto mula sa mga tao sa opisina na maaaring magbigay ng patnubay upang makatulong na maisulong ang proyekto hanggang sa mga kasama sa pagpaplano sa munisipyo na magsusulong ng mga proyektong ito.

Ang isang mahusay na developer ay bahagi rin ng mas malaking team. Dapat makipagtulungan ang developer sa mga arkitekto, kontratista, landscaper, pulitiko, ahente ng real estate at marami pang propesyonal upang gabayan ang proyekto mula simula hanggang matapos. Dapat pumili ang mga developer ng mahuhusay na team, mabisang ayusin ang mga ito at pamahalaan ang mga ito para matugunan ang mga pangangailangan ng proyekto at mga miyembro ng team habang pinapanatili ang kontrol sa kabuuang development.

Maraming developer ang pumipili ng partikular na lugar ng espesyalisasyon, gaya ng high-end na residential real estate, commercial real estate, mid-range na real estate, low-income housing at iba pa.

Maaari ding palawakin ng mga developer ang mga geographic na hangganan ng kanilang mga proyekto. Halimbawa, ang isang development na nakatali sa high-end na residential market sa New York City ay hindi nangangahulugang magiging matagumpay sa Minneapolis.

Mga yugto ng proyekto

Residential property development project ay maaaring hatiin sa tatlong yugto:

1. Maagang yugto: Sa paunang yugto, ang proyekto ay nakatuon sa kadalubhasaan, pananaliksik at mga permit. Ito ay karaniwang ang pinaka-hindi pare-parehong bahagi sa tagal. Ang pamumuhunan sa yugtong ito ay nagdadala ng pinakamalaki at iba't ibang panganib dahil maraming hindi alam na mga kadahilanan. Ang ilan sa mga pangunahing hakbang sa yugtong ito ay kinabibilangan ng mga sumusunod na pamamaraan:

• pagtatasa sa kapaligiran;
• pagsusuri;
• market analysis at feasibility study;
• pagkuha ng lupa o pagtiyak ng mga karapatan sa pagbili ng lupa;
• site plan, development plan at construction plan;
• organisasyon ng pagpopondo sa konstruksiyon;
• mga pagpapahusay sa imprastraktura.

2. Gitnang yugto (yugto ng konstruksyon): kasama ang pagtatayo at pagpapabuti ng mga gusali. Dahil natapos na ang gawain bago ang proyekto, ang mga panganib ng proyekto sa yugtong ito ay makabuluhang nabawasan, ngunit hindi ganap na naaalis. Ang ilan sa mga pangunahing hakbang sa yugtong ito ay kinabibilangan ng mga pamamaraan:

• pagpapataas ng pananalapi sa konstruksiyon;
• marketing ng proyekto;
• pre-leasing;
• organisasyon sa pamamahala ng ari-arian (maliban kung ginawa sa panahon ng pre-development).

3. Ang huling yugto (operasyon): ay ang unang yugto ng ikot ng buhay ng gusali. Bagama't ang mga panganib na nauugnay sa pre-development at construction ay maaaring maalis sa puntong ito, ang kalagayan ng mga nangungupahan ay nasa panganib pa rin. Kasama sa ilang aktibidad sa huling yugto ang mga sumusunod na pamamaraan:

• maghanap ng mamimili kung hindi pa tapos;
• permanenteng marketing at pagpapaupa;
• tukuyin ang diskarte sa pagpapanatili;
• palakasin ang pamamahala ng ari-arian;
• makamit ang stabilization.

At kung haharapin natin ang komersyal na real estate?

Para madala ang puhunaninaasahang kita, kailangan mong mag-alala tungkol sa naaangkop na paglalagay at promosyon nito sa merkado. Sa ngayon sa Russia, ang gawain ay kumplikado sa pamamagitan ng katotohanan na ang kumpetisyon sa merkado na ito ay napakataas. Para sa kadahilanang ito, ang pagpapaunlad ng komersyal na real estate ay higit na nauugnay kaysa dati.

Ang pagpapaunlad ng komersyal na real estate ay maraming benepisyo para sa financier. Ang mga pangunahing ay:

• isang unti-unting pagtaas sa presyo ng retail space, na nagbibigay-daan sa kanila na muling magbenta ng espasyo sa mas mataas na halaga;
• pagkakataon na kumita ng passive rental income;
• ligtas na pamumuhunan na may pinakamaliit na panganib.

Sa anumang kaso, ang bagay mismo ay may ilang halaga, dahil kung kinakailangan, anumang oras, maaari kang makakuha ng mga pondo mula sa pagpapatupad nito.

Aplikasyon ng pag-unlad sa kalakalan

Isinasaalang-alang ang pagbuo ng retail real estate development, maaari nating isa-isahin ang mga pangunahing gawain na itinakda para sa mamumuhunan sa kasong ito.

Kabilang dito ang:

• Marketing market research upang matukoy ang mga kakumpitensya at mahanap ang pinakamahusay na mga opsyon upang maakit ang mga customer sa shopping at entertainment complex;
• hanapin ang pinakamainam na site para sa lokasyon ng shopping o business center, na isinasaalang-alang ang daloy ng mga tao;
• pagbuo ng iminungkahing plano para sa lokasyon ng retail space (hatiin sa mga zone).

Para sa mga shopping center, ang presyo ng pagrenta ay nakasalalay hindi lamang sa lugar ng lugar, kundi pati na rin sa lokasyon nito - ang mga puntong iyon na matatagpuan mas malapit sa pasukan o sa mga lugar ng malaking pulutong ng mga tao kaloobanmas mahal.

Paminsan-minsan, maaaring kailanganin ding makaakit ng karagdagang pamumuhunan sa konstruksyon.

Warehouse property

Ang warehouse real estate ngayon ay isa sa mga pinakakaakit-akit na segment ng Russian development market. Malayo pa sa puspos ang merkado. Ang mga alok ng mga bagay na may kalidad ay hindi gaanong mahalaga. Malaki ang demand. Ang return on investment ay humigit-kumulang 15-17%, at ang payback period ay nasa loob ng 4-5 taon. Ang pagpapatupad ng mga proyekto sa pagbuo ng warehouse real estate ay isinasagawa ng parehong malalaking developer at katamtamang laki.

Konklusyon

Kaya, ang pag-unlad ay isang sistema ng pang-ekonomiya, organisasyon, legal at pisikal na relasyon sa merkado ng real estate. Ang pagpapatupad ng isang proyekto sa lugar na ito ay may pagkakataong maglapat ng mga inobasyon at makakuha ng kakayahang kumita batay sa kanilang pamumuhunan.