Pagtatantya ng halaga sa pamilihan: mga pamamaraan, pamamaraan para sa pag-iipon ng ulat, mga layunin ng pagsasagawa

2024 May -akda: Howard Calhoun | [email protected]. Huling binago: 2023-12-17 10:43

Maaaring kailanganin ang pagsusuri ng isang apartment o bahay sa maraming pagkakataon. Oo, at napakahalagang malaman kung magkano ang maaari mong makuha mula sa pagbebenta ng real estate. Pagkatapos ng lahat, ito ay isang asset na kailangang gamitin nang matalino, na nangangahulugang kailangan mong malaman ang lahat tungkol dito. Maaari kang magbasa nang higit pa tungkol sa pagtatasa ng market value ng isang apartment sa artikulong ito.

Ano ang market value?

Ngayon ang modelo ng merkado ng ekonomiya ay nangingibabaw sa buong mundo, na kinabibilangan ng pagbili at pagbebenta ng iba't ibang mga produkto para sa pera na handang bilhin ng mga tao ang mga ito. Halimbawa, kung gumawa ka ng murang mga disposable plate, malamang na hindi masyadong mataas ang presyo nito. Kung hindi, hindi ka magkakaroon ng mga mamimili. Ang parehong prinsipyo ay maaaring maiugnay sa real estate: sa mga apartment at bahay. Ngunit sa kasong ito, mas mahirap magtakda ng isang layunin na presyo na hindi makakabawas sa mga pamumuhunan ng mga may-ari at sa parehong oras ay hindi magiging labis. Ang sitwasyon ay madalas na kumplikado sa pamamagitan ng ang katunayan na sa panahon ng pagbebenta ng ari-arian, ang mga may-ari ay bihirang layunin. Kung ang mga magagandang alaala ay nauugnay sa bahay, oginugol mo ang iyong pagkabata dito, maaaring mahirap magtakda ng tama ng presyo batay sa mga kondisyon ng merkado.

Iyon ang dahilan kung bakit napakapopular ang mga serbisyo ng mga appraiser, na nakakatulong sa matino na pagtatalaga ng tamang halaga. Ang pagtatantya ng market value ng isang apartment ay maaaring nakakalito kung ang mga may-ari ng apartment ay may apurahang pangangailangan na ibenta nang mabilis ang property o kung ang property ay matatagpuan sa isang hindi magandang lugar.

Ayon sa uri, nakikilala nila ang kasalukuyan, nakaraan at hinaharap na halaga sa merkado. Tulad ng maaari mong hulaan, depende ito sa oras kung kailan ito kinakalkula. Kadalasan, isinasagawa ang isang patuloy na pagtatasa, ngunit kung mamumuhunan ka sa isang apartment bilang isang pamumuhunan, maaaring magamit ang halaga ng pabahay sa hinaharap.

Kailangan ko bang malaman ang presyo?

Bakit itatanong ang halaga ng isang ari-arian? Ang mga layunin ng pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng ari-arian ay maaaring magkaiba. Ngunit kadalasan ang bagay ay tinasa sa mga sumusunod na kaso:

• Kung gusto nilang magsangla o magrenta ng real estate. Sa unang kaso, kailangan ang gastos para kalkulahin ang halaga ng mga pondong ibinigay (halimbawa, para sa isang mortgage o isang loan).
• Kung ang property ay naibigay at kailangan mong ayusin ang tunay na halaga nito.
• Nabangkarote.
• Upang hamunin ang kadastral na halaga. Kapag nagbebenta ng ari-arian, ang estado ay kumukuha ng buwis sa treasury, na ipinapataw sa pagkakaiba sa pagitan ng merkado at mga kadastral na halaga. Maaaring madalas mong kailanganin ang tulong ng isang appraiser para hamunin ang halaga nito.
• Kapag nagbebenta o bumibili.
• Sa anumang iba pang sitwasyon kung kailan kailangan mong malaman ang tunay na presyo ng isang bagay.

Mga paraan ng pagsusuri

May tatlong paraan para sa pagtantya ng halaga sa pamilihan.

Ang pinakasikat ay ang magastos. Isinasaalang-alang kung gaano kalaki ng iyong sariling pera ang namuhunan mo sa pagbili at pagpapaganda ng bahay. Ang pamantayan para sa pamamaraang ito ay medyo mahusay na tinukoy. Upang makagawa ng mga kalkulasyon, kailangan mong malaman kung magkano ang magagastos sa pagtatayo ng eksaktong parehong bahay o apartment sa kasalukuyang sandali. Kasabay nito, ganap na ang lahat ng maliliit na bagay ay isinasaalang-alang: mula sa halaga ng mga pinto hanggang sa presyo ng mga serbisyo sa pag-install. Siyempre, ang depreciation at disadvantages ng tirahan ay kinakalkula din, bilang isang resulta kung saan maaari mong mabilis na makuha ang eksaktong presyo ng ari-arian. Ang isa pang kahulugan na dapat malaman sa diskarte sa gastos ay ang kapalit na gastos. Magkano ang halaga ng isang apartment na may parehong lugar at humigit-kumulang sa parehong lokasyon, ngunit itinayo gamit ang iba't ibang mga materyales? Bilang resulta, makakakuha ang may-ari ng isang malinaw na larawan kung magkano talaga ang halaga ng kanyang ari-arian. Pagkatapos ng lahat, malamang na hindi magbabayad ang mamimili para sa isang bagay na hindi nakakatugon sa mga nakasaad na kinakailangan.

Ang isa pang paraan ay paghahambing. Binubuo ito sa pagsasagawa ng pananaliksik sa mga katulad na transaksyon. Halimbawa, noong nakaraang buwan ay bumili sila ng isang 1-kuwartong apartment mula sa Vasily sa humigit-kumulang sa parehong lugar na may parehong mga social amenities. Magkano ang nakuha niya para dito? Sa pagkakaroon ng pagkolekta ng ilang partikular na istatistika mula sa ilang mga naturang kaso, maaari tayong gumawa ng mga konklusyon tungkol sa average na presyo ng ari-arian sa segment na ito. Sa ngayon, para sa isang comparative assessment, hindi mo na kailangan pang humingi ng tulongmga espesyalista: maraming site ang nangongolekta ng impormasyon at ipinapakita ang resulta.

Isinasaalang-alang ng paraan ng kita ng pagtatasa ng ari-arian kung magkano ang makukuha mo pagkatapos bumili ng property. Ang pamamaraang ito ay ginagamit, halimbawa, kapag bumibili ng isang apartment upang marenta ito sa ibang pagkakataon. Sa katunayan, sa kasong ito, ang ganap na magkakaibang mga kadahilanan ay mahalaga: ang kalapitan ng metro, disenyo, lugar, atbp. Ang paraan ng kita ay nagbibigay-daan sa iyo na ipagpalagay na may mataas na antas ng posibilidad kung gaano kumikita o hindi kumikita ang pamumuhunan sa hinaharap.

Pamantayan

Sa bawat diskarte, iba't ibang pamantayan ang ginagamit upang masuri ang market value ng mga lugar. Ngunit sa pangkalahatan, lahat sila ay nakabatay sa mga sumusunod na salik:

• Accessibility sa transportasyon (metro, stops, highway).
• Tirahan.
• Layout.
• Availability ng iba't ibang social facility: shopping center, paaralan, kindergarten.
• Kalidad ng hangin.
• Pagkakaroon ng mga kalapit na parke at iba pang natural na bagay.
• Floor.
• Ang materyal kung saan ginawa ang pabahay.
• Availability ng pagtatapos at pagkukumpuni.

Pagpapahalaga

Ang pinakamadalas na bagay para sa pagsusuri ay karaniwang mga apartment. Kailangan lang sagutin ng customer ang tanong kung bakit kailangan niya ng assessment. Batay sa tugon, pinipili ng tagaganap ang angkop na paraan. Ngunit kadalasan, ang pagtatasa ng halaga sa merkado ng isang apartment ay isinasaalang-alang ang lahat ng tatlong mga diskarte. Kung ang lahat ng ito ay inilapat, kung gayon ang halaga sa merkado ay itinuturing na makatwiran. Ang bawat diskarte ay mayroon ding isang koepisyent na sumasalamin dito.pagiging tunay. Halimbawa, ang paghahambing na pamamaraan ay may medyo mababang koepisyent ng pagiging maaasahan, dahil maraming mga transaksyon sa merkado ng Russia ay hindi transparent, at ang mga bagay ay madalas na walang sapat na mga analogue. Paano ang proseso ng pagtatasa ng ari-arian?

1. Pinipili ng appraiser ang paraan ng pagtatasa na pinakaangkop para sa isang partikular na apartment o bahay.
2. Maaaring piliin ng customer ang timing ng kanyang order. Dapat din niyang sabihin ang layunin ng pag-aaral at ang halaga ng gantimpala.
3. Kung magkasundo ang magkabilang panig, may gagawing kontrata sa pagitan nila. Kadalasan, ang mga serbisyo ng isang appraiser ay hindi mura, kaya ang kontrata ay isang karagdagang garantiya ng pagtupad ng mga obligasyon.
4. Kung mas maraming pamamaraan ang ginagamit ng isang pag-aaral, mas magiging mahal ito. Samakatuwid, maaaring ipahayag ng appraiser ang presyo ng bawat isa nang hiwalay upang maunawaan kung magkano ito.
5. Susunod, ang gumaganap ay nagsasagawa ng pagtatasa mismo, kinakalkula ang mga koepisyent ng pagiging maaasahan at nagbibigay ng panghuling halaga.
6. Ang ulat sa kasalukuyang market value ng object ay huling napunan.

House Appraisal

Ang pagtatasa sa market value ng isang bahay ay hindi gaanong naiiba sa katulad na pamamaraan para sa isang apartment. Upang magsimula, tinutukoy ng appraiser ang halaga ng hindi ang cottage mismo, ngunit ang site. Sa halagang ito, idinaragdag ng espesyalista ang halaga ng trabaho at mga materyales na kailangan upang maitayo ang parehong bahay. Kadalasan, ang pagtatasa ng halaga ng merkado ng site ay isinasagawa sa pamamagitan ng paraan ng gastos. Kung pinili ng customer ang paraan ng paghahambing, hahanapin ng kontratista ang mga katulad na bagaysa mga kalapit na lugar upang makalkula ang average na halaga ng isang plot na may isang bahay. Ang resulta ay isang average na timbang na presyo na maaasahan mo sa panahon ng pagbebenta.

Ang pagbili o pagbebenta ng real estate ay isang napakahalagang hakbang. Sa maling pagtatasa ng halaga, maaaring labis na ikinalulungkot ng may-ari na hindi niya ginamit ang mga serbisyo ng isang propesyonal na appraiser. Pagkatapos ng lahat, bilang resulta, maaari kang mawalan ng mas malaking halaga.

Procedure para sa pag-compile ng value na dokumento

Ang ulat ay resulta ng pagtatasa ng real estate, na kinabibilangan ng lahat ng kinakailangang impormasyon. Naglalaman ito ng mga pamamaraan na inilapat para sa pagsusuri, pagsusuri ng mga katangian, paglalarawan ng sitwasyon sa merkado at marami pang iba. Sa madaling salita, ang ulat ay nagsisilbing opisyal na kumpirmasyon ng nakatalagang halaga sa pamilihan at maaaring magamit sa mga transaksyon o upang makakuha ng mga pautang. Para maging wasto ang isang ulat, dapat itong maglaman ng mga sumusunod na seksyon:

• Pahina ng pamagat (numero, impormasyon tungkol sa contractor at may-ari ng property).
• Talaan ng nilalaman. Bagama't hindi masyadong mahaba ang ulat, binibigyang-daan ka ng talaan ng mga nilalaman na mabilis na maunawaan ang mga kasalukuyang seksyon.
• Cover letter, na naglalaman ng lahat ng pangunahing impormasyong ipinakita sa isang libreng format. Karaniwan itong tumutukoy sa mga diskarteng ginawa.
• Ang mga natuklasan ay nagpapahiwatig ng mga resulta ng pagsusuri.

Salamat sa maginhawang format ng ulat sa halaga ng merkado, ang bawat tao ay madaling mahanap ang impormasyong kailangan nila, at ang resulta ng pamamaraan ay makikita sa pamamagitan lamang ng pagtingin sa huling pahina.

Ang pagkakaiba sa pagitan ngmarket at kadastral na halaga

Sa panahon ng pagbebenta o pagbili ng real estate, malamang na kailangan mong harapin ang bagay tulad ng kadastral na halaga. Ito ang presyo ng pabahay, na itinakda ng estado sa pamamagitan ng sarili nitong pagtatasa. Ang halaga ng kadastral ay hindi palaging tama, kaya ang isang puwang ng ilang daang libong rubles ay maaaring lumitaw sa pagitan nito at ng presyo sa merkado. Anong mga hakbang ang dapat gawin sa kasong ito?

• Mag-order ng third party na pagtatasa ng ari-arian.
• Kung ang pagkakaiba ay naging talagang makabuluhan, kinakailangan na magsumite ng aplikasyon sa Rosreestr na may kahilingan na baguhin ang halaga ng kadastral na halaga batay sa magagamit na mga dokumento. Sa kasong ito, maaaring gumanap ng malaking papel ang isang mahusay na pagkakasulat ng ulat.
• Kung tumanggi ka, maaari mong hamunin ang desisyon sa korte. Ang pangunahing bagay ay magkaroon ng oras upang gawin ito sa loob ng 6 na buwan mula sa petsa ng pagtatasa.

Mga Tip sa Eksperto

Ang pagtatasa sa market value ng isang residential property ay isang napakakomplikadong pamamaraan, na may maraming nuances:

• Kung ang halaga ng kadastral ay mas mababa kaysa sa halaga sa pamilihan, maaari itong makabuluhang bawasan ang mga buwis. Ngunit kung magbebenta ka ng real estate, mas mabuting pag-isipang muli.
• Gumamit ng mga libreng konsultasyon. Ang ilang mga kumpanya ay nagbibigay sa kanila ng walang bayad para sa mga layuning pang-promosyon. Gayundin sa Internet maaari kang makakuha ng payo mula sa mga eksperto sa mga kontrobersyal na isyu.
• Magsuri nang maaga. Maaaring tumagal ang proseso. Pagsusuri sa sariliang sarili ay hindi nagagawa nang mabilis, at ang mga hindi inaasahang paghihirap ay maaaring lumitaw sa daan.
• Pumili ng mga kumpanyang matatagpuan sa parehong lugar kung saan ang object. Sa kasong ito, hindi mo na kailangang magbayad ng karagdagang gastos sa transportasyon at oras ng mga espesyalista.

Sino ang dapat kong kontakin?

Kung magpasya kang gamitin ang mga serbisyo ng isang appraiser, kakailanganin mo ng isang espesyalista na partikular na tumatalakay sa iyong segment ng real estate. Sa malalaking lungsod, kadalasan ay maraming pagpipilian. Ang pagpili ng tamang kumpanya ay batay sa mga review o rekomendasyon mula sa mga kaibigan. Kung walang sinuman sa iyong kapaligiran ang makakapagbahagi ng mga contact ng isang na-verify na tao, kapag pumipili ng isang performer, dapat kang magabayan ng mga sumusunod na pamantayan:

• Ang kumpanya ay dapat na nasa merkado sa loob ng ilang taon at may magandang reputasyon.
• Dapat magpakita ang website ng mga lisensya at sertipiko na magkukumpirma sa karapatang patakbuhin ang kumpanya.
• Ang positibong feedback sa Internet ay maaari ding magsilbing salik ng pakikipagtulungan.

Halaga ng mga serbisyo ng appraiser

Maraming tao ang nag-iisip na ang mga serbisyo ng isang appraiser ay nagkakahalaga ng napakabaliw na pera, dahil kailangan niyang pumunta sa site at gumawa ng maraming trabaho. Ngunit sa katunayan, kakailanganin mong magbayad mula 3,500 hanggang 5,000 rubles para sa isang pagtatasa ng apartment. Ang gastos ay depende sa kumpanya, ang laki ng apartment at ang distansya nito mula sa lungsod. Karaniwan ang mga paglalakbay sa rehiyon ay binabayaran nang hiwalay. Mayroon ding dagdag na singil sa presyo para sa mga agarang order, kadalasang tumataas ang presyo ng 20%.

Resulta

Kung naisip mo kung ano ang pagtatasa ng halaga sa pamilihan, anong mga pamamaraan ang umiiral, kung gayon naging mas mahusay ka sa mga usapin ng pagbili at pagbebenta ng real estate. Pagkatapos suriin ang bagay at bumuo ng ulat, malalaman mo nang eksakto kung magkano ang halaga ng iyong apartment, bahay o lupa.