Mga pitfalls ng isang mortgage: ang mga nuances ng isang mortgage loan, ang mga panganib, ang masalimuot ng pagtatapos ng isang kasunduan, payo at rekomendasyon mula sa mga abogado

2024 May -akda: Howard Calhoun | [email protected]. Huling binago: 2023-12-17 10:43

Ang Mortgage loan ay isang mahalagang bahagi ng buhay ng pampubliko at indibidwal na mga sambahayan na nangangailangan ng lupa, pabahay, at pinabuting kondisyon ng pamumuhay. Ang konsepto ng mortgage ay umiral na sa mundo mula pa noong sinaunang panahon, nang ang mismong personalidad ng may utang, na ginawang alipin, ay ipinangako para sa mga utang. Noong ika-6 na siglo BC, ang pangako ng tao ay pinalitan ng pangako ng lahat ng ari-arian na mayroon ang may utang, sa partikular, lupa. Habang ang ari-arian ng may utang ay ipinangako sa pinagkakautangan, isang haligi ng mortgage ang na-install sa teritoryo ng kanyang pagmamay-ari ng lupa - katibayan ng pinagsanla na ari-arian. Ang isang talaan ng utang ay naitala sa post.

Mga makasaysayang katotohanan tungkol sa pinagmulan ng mga sangla

Sa panahon ng paghahari ni Elizabeth Petrovna (250 taon na ang nakakaraan), ang maharlika ng Russia ay tinustusan ng mga pautang sa mortgage. Kasabay nito, ang parehong ari-arian ay na-remortgage ng ilang beses nang walalamang sa mga marangal na bangko, ngunit mula rin sa mga pribadong nagpapahiram ng pera. Ang kawalan ng kontrol sa feedback ng debtor-creditor, pagpapaliban at muling pagpopondo (remortgage) ng 18th century mortgage ay humantong sa isang malaking utang sa treasury ng estado at ang natural na pagkabangkarote ng mga bangko.

Ang impetus para sa isang bagong yugto ng pagpapaunlad ng mortgage loan ay ang reporma sa pag-aalis ng serfdom, kung kailan nangangailangan ng pautang ang milyun-milyong magsasaka upang makabili ng lupa. Ang mortgage loan ay inisyu sa loob ng 49 na taon sa 6 na porsyento kada taon. Noon ay nabuo ang charter ng mga urban credit society, kung saan ang mga patakaran para sa isang mortgage loan ay inireseta. Ang reporma ng pribadong pagmamay-ari ng lupa ay nag-ambag sa pagkalat ng mga relasyon sa kredito sa agrikultura sa buong Russia. Ang mga pautang na sinigurado ng lupa noong panahong iyon ay tinatawag na mga pautang sa lupa. Ang mga mortgage bond ay mahigpit na nakarehistro ng isang notaryo, at ang mga securities ay inisyu laban sa kanila sa stock exchange, 35% nito noong 1913 ay dayuhang kapital. Ang sistema ng mga pautang sa bangko ay nabuo dahil sa pagbuo ng bagong ekonomiya ng bansa.

Pagkatapos ng Rebolusyong Oktubre, kung saan ang mga bangko ay nasyonalisado at ang mga relasyon sa pautang ay sentralisado, ang konsepto ng mortgage ay nakalimutan sa loob ng 70 taon.

Ang muling pagbuhay sa mga mortgage sa Russia ay nagsimula lamang noong 1990s, at nakatanggap ng suportang pambatas noong 1998. Matapos ang isang alon ng mga krisis, sumailalim sa ilang pagbabago ang pagpapautang sa mortgage - paghihigpit sa mga kondisyon sa pagpapahiram, mandatoryong seguro sa mortgage, mandatoryong paunang bayad at isang sistema ng mga parusa - mga pitfall sa mortgage.

Mortgagemga istatistika ngayon

Sa ngayon, humigit-kumulang 400 na institusyon ng kredito ang nagpapatakbo sa merkado ng pagpapautang ng Russian mortgage. Matapos maitatag ng Central Bank ng Russian Federation ang mga mahigpit na alituntunin na namamahala sa mga aktibidad ng mga institusyon ng kredito, tanging maaasahan, napatunayan at mahusay na mga nagpapahiram ng mortgage ang nanatili sa mortgage market. Ayon sa Central Bank, ang average na termino ng isang mortgage loan ay 15 taon, at ang average na mortgage interest rate sa Russia ay 9.8% kada taon. Ang porsyento ng mga Ruso na gustong bumili ng pabahay sa susunod na 5 taon ay 70%. Sa katunayan, ang isang mortgage loan ay magagamit na ngayon sa 33% lamang ng populasyon ng nagtatrabaho, para sa paghahambing - bago ang 2000 - 5% lamang ng populasyon ng nagtatrabaho. Ang pinakasikat na mga bangko sa populasyon para sa pagkuha ng mga mortgage ay ang Sberbank at VTB, kung saan ang pagbili ng apartment sa isang mortgage ay maaari ding maging mas mahirap kung hindi mo alam ang tungkol sa mga ito.

Mga tampok ng pagbibigay ng mga dokumento para sa isang mortgage

Bago magtapos ng isang kasunduan sa mortgage, inirerekumenda na pamilyar ka hindi lamang sa iminungkahing rate ng interes at termino ng pagbabayad, kundi pati na rin sa ilang mga kundisyon at posibleng mga pagkukulang sa sistema ng pagbabangko, ang tinatawag na mortgage pitfalls.

Mahalagang tandaan na ang mas nakakumbinsi na mga dokumento tungkol sa pagiging maaasahan ng nanghihiram ay ipinakita, mas magiging matatag ang relasyon sa bangko. Bago pumunta sa bangko, kailangan mong maghanda ng mga karaniwang dokumento: isang Russian passport na may rehistrasyon sa lokasyon ng bangko, pati na rin ang isang sertipiko ng kita.

Maaaring sumang-ayon ang bangko na mag-isyu ng loan nang walang certificate of income, ngunit saAng talatanungan sa pagmamarka ay dapat magpahiwatig ng lugar ng trabaho at ang halaga ng buwanang suweldo. Ang opisyal ng seguridad ng estado ay tiyak na susuriin ang lahat ng ito at kung ang aplikante ay nagsinungaling tungkol sa lugar ng trabaho o suweldo, siya ay hindi pagkakaitan ng isang mortgage.

Batay sa income statement, kinakalkula ng bangko ang termino ng mortgage loan. Ayon sa mga patakaran, ang average na pagbabayad ng pautang ay hindi dapat lumampas sa 40% ng buwanang kita ng nanghihiram, o ang termino ng pautang ay pahabain alinsunod sa panuntunang ito. At kung mas mahaba ang termino ng pautang, mas maraming nababayaran ang nanghihiram para sa buong panahon ng pagkakasangla.

Bank fee

Kapag nagrerehistro ng kasunduan sa mortgage, posible ang mga sumusunod na karagdagang komisyon:

• Para sa pagpapatupad ng kontrata, pagbubukas ng account.
• Ibinibigay ang pagbabayad para sa isang independiyenteng appraiser ng mortgage.
• Compulsory mortgage insurance, gayundin ang kalusugan at buhay ng nanghihiram, pagmamay-ari ng collateral.
• Mga karagdagang kinakailangan na maaaring iharap ng bangko sa nanghihiram sa kaso ng kawalan ng tiwala ng developer kapag nag-a-apply para sa isang mortgage sa isang bagong gusali. Maaari itong humantong sa mas mataas na rate ng interes sa mortgage.
• Maaaring obligahin ng bangko ang nanghihiram na pumili ng isang nakasangla na apartment sa pamamagitan lamang ng isang maaasahang rieltor, na maaaring kasosyo ng bangko (karaniwang hindi bababa sa 5% ng halaga ng pabahay ang mga serbisyo ng rieltor).

Mga multa at parusa

Ang mga parusa para sa mga huling pagbabayad ng mortgage ay maaaring tumaas nang malaki sa kabuuang halaga ng utang, kaya kailangan mong malaman bago pirmahan ang kontrata - sa anong petsa kailangan mong magbayad, paanomas mahusay na paraan ng pagdeposito: cash, ATM, electronic na pagbabayad. Kapaki-pakinabang na malaman kung gaano katagal bago ma-kredito ang mga pondo sa isang bank account, halimbawa, mula sa account hanggang sa account 1-3 araw ng pagbabangko.

Dahil sa mga pila sa mga opisina ng bangko o sa mga ATM, maaaring magkaroon ng mga sitwasyon na nagpapabagal sa mga napapanahong buwanang pagbabayad. Kinakailangang malaman kung anong mga parusa ang ilalapat sa kaganapan ng isa o dalawang pagkaantala, at kung alin - sa mga kaso ng sistematikong hindi pagbabayad (dahil sa mga tanggalan o sakit) at kung ano ang maaaring gawin nang maaga tungkol dito. Sa matinding mga kaso, maaaring unilaterally na wakasan ng bangko ang kontrata, ibenta ang collateral at bayaran ang utang sa mortgage, at ibalik ang natitira sa nanghihiram.

Ang mga nuances at panganib ng isang mortgage loan

Bago pirmahan ang kontrata, dapat mong basahin nang mabuti, at kung maaari, kumunsulta sa isang abogado sa mga kontrobersyal at hindi maintindihan na mga punto. Kaya, ano nga ba ang mga pitfalls kapag nag-a-apply para sa isang mortgage na kailangan mong gawin?

1. Pag-aralan ang halaga ng lahat ng bayarin at kung paano binabayaran ang mga ito.
2. Alamin ang iyong sarili sa listahan ng mga parusa, ang kanilang laki at ang mga dahilan para sa kanilang imputasyon. Ang kontrata ay hindi dapat maglaman ng multa para sa maagang pagbabayad ng mortgage.
3. Pag-aralan ang iskedyul ng pagbabayad: mga halaga ng kontribusyon at mga takdang petsa.
4. Mahalagang basahin ang listahan ng mga sitwasyon na may kinalaman sa pagtaas ng rate ng interes sa isang mortgage. Talakayin sa tagapamahala ng bangko ang anumang hindi malinaw na wika gaya ng "pagtaas ng rate ng interes bilang resulta ng pagbabago sa mga kondisyon ng merkado."
5. Alamin kung gaano karaming insurance ang kailangan at kung posible nang walamakayanan mo ito. Ang bangko ay walang karapatan na pilitin na i-insure ang isang loan o ang buhay ng isang borrower na may isang mortgage, ngunit may karapatang itaas ang rate ng interes sa kaso ng pagtanggi ng insurance ng 1-1.5%.

Ang kasunduan sa mortgage ay nilagdaan ng parehong pantay na partido, kaya ang nanghihiram ay may karapatang hindi sumang-ayon nang walang kondisyon sa mga tuntunin ng bangko, na tinatanggap ang mga pitfalls ng mortgage at ang mga panganib. Sa kaso ng mga hindi pagkakaunawaan, kinakailangan upang malutas ang mga ito bago pumirma sa kontrata. Maaaring humiling ang kliyente na isama sa kasunduan ang isang sugnay sa karapatang mag-refinance ng mortgage, na lubos na magpapadali sa mga posibleng force majeure na pangyayari sa hinaharap.

Mga subtlety ng pagtatapos ng isang kasunduan sa mortgage

Kapag pinag-aaralan ang mga pitfalls ng isang mortgage, mahalagang tandaan ang ilan sa mga nuances ng credit at mortgage relations sa bangko. Halimbawa, sa buong tagal ng kontrata, ang ari-arian ay pagmamay-ari ng nanghihiram, ngunit hindi niya ito ganap na maitatapon hanggang sa katapusan ng kontrata. Gayundin, ang nanghihiram ay hindi maaaring:

• Magrenta ng nakasangla na ari-arian para upa nang walang paunang pag-apruba mula sa bangko. Kadalasan, ang mga institusyon ng kredito ay nag-aatubili na payagan ang mga naturang transaksyon sa real estate bilang collateral, dahil ang kondisyon ng bagay ay maaaring lumala, na hahantong sa pagbaba sa presyo nito sa merkado kung kinakailangan na ibenta ito. Gayunpaman, walang karapatan ang nagpapahiram na pigilan ang pag-upa ng collateral para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon.
• Magsagawa ng pagsasaayos, kabilang ang ilegal na muling pagpapaunlad ng apartment. Upang maisakatuparan ang mga kinakailangang pagbabago sa pagkumpuni at pagtatayokakailanganin mong maghanda ng isang proyekto, pagkatapos ay kumuha ng pahintulot mula sa housing inspectorate, at pagkatapos ay abisuhan ang nagpapahiram.
• Sa buong tagal ng kasunduan sa mortgage, ipinagbabawal ng batas na muling irehistro ang nakasangla na ari-arian sa hindi residential na lugar.
• Imposibleng gumawa ng mga transaksyon sa palitan o donasyon gamit ang collateralized real estate, gayundin ang pagbebenta nang walang pahintulot ng pinagkakautangan. Magiging posible lamang ang pagbebenta kung ang nanghihiram ay may utang na loob sa bangkong pinagkakautangan at ang mga nalikom mula sa pagbebenta ay gagamitin para mabayaran ang utang at isara ang mga obligasyon sa bangko.

Mga pitfalls ng mga mortgage sa Sberbank

May karaniwang kasunduan sa mortgage loan ang Sberbank, ang sample nito ay makikita sa website para sa paunang pagsusuri.

Ang pangunahing mga pitfalls kapag nagtapos ng isang kasunduan sa mortgage sa Sberbank ay mga karagdagang gastos para sa isang appraiser ng collateral, para sa pag-upa ng isang bank cell, para sa mga serbisyo ng isang rieltor o isang abogado, pagbabayad para sa insurance at, siyempre, pagbabayad ng isang bayarin ng estado.

Ang mga tuntunin ng kasunduan sa mortgage ay nagtatakda ng posibilidad ng sariling pagpili ng nanghihiram ng appraiser, ngunit dapat niyang matugunan ang mga kinakailangan ng Sberbank. Samakatuwid, hindi karapat-dapat na kumuha ng mga panganib at suriin nang maaga ang collateral na ari-arian, maaaring tanggihan ng Sberbank ang ibinigay na mga dokumento sa pagsusuri, na ipinapaliwanag ang pagtanggi bilang hindi pagsunod sa itinatag na mga tuntunin sa proseso, at ang pera ay masasayang.

Mga parusa para sa mga pagkaantala sa Sberbank

Ang pinaka hindi kasiya-siyang bahagi ng mga pitfalls ng isang mortgage sa Sberbank para sa talakayan ay mga parusa at multa. Ngunit mahalagang maunawaan ang mga sumusunod na punto ng kontrata.

Item tungkol sa mga late na bayarin. Ang halaga ng multa ay direktang nakasalalay sa refinancing rate ng Central Bank sa petsa ng multa. Ito ay maaaring makabuluhang tumaas ang halaga ng kasalukuyang multa. Samakatuwid, kapaki-pakinabang na malaman nang maaga ang tungkol sa mga kondisyon ng posibleng mga parusa para sa mga huli na pagbabayad.

Mga kundisyon para sa pagwawakas ng kasunduan sa mortgage. Ang Sberbank ay may karapatang kanselahin ang kontrata sa ilang mga iligal na sitwasyon, halimbawa, sa kaso ng mga sistematikong pagkaantala, kapag ang collateral ay ginagamit para sa iba pang mga layunin, sa mga kaso kung saan ang pinagkakautangan ng bangko ay tumangging suriin ang kondisyon ng ari-arian, at gayundin kapag nagtatapos. ang kontrata ng insurance policy.

Sa panahon ng kasunduan sa mortgage loan, ang nanghihiram ay walang karapatan na magbenta ng nakasangla na pabahay, magparehistro ng ibang tao dito, umupa nito, muling buuin ito nang walang pag-apruba ng nagpapahiram.

Mortgage sa "VTB": mga pitfalls

Mula sa matalim na mga pitfalls kapag nagtatapos ng kontrata, dapat mong bigyang pansin ang mga sumusunod.

Mahigpit na inirerekomenda ngVTB Bank na kumuha ka ng insurance policy para sa pagmamay-ari (title), kalusugan, buhay lamang kasama ng iyong partner na VTB Insurance. Kung tatanggihan mo ang insurance, tiyak na tataas ng 1% ang rate ng mortgage loan.

Ang pinakamababang halaga ng isang mortgage loan ay mula sa 2 milyong rubles. Ang isang mas maliit na halaga ay nagpapahiwatig ng mga paghihigpit sa paunang bayad o karagdagang mga gastos kapag nag-aaplay para sa isang pautang. Hindi kumikita ang bangko na magbigay ng maliliit na pautang sa mahabang panahon.

Kailansa kaganapan ng mga pagkaantala, ang bangko ay hindi nagsasagawa ng inisyatiba upang muling ayusin ang utang o ayusin ang isang credit holiday. Mas kapaki-pakinabang para sa bangko na panatilihin ang mga tuntunin ng nakaraang kasunduan at ibalik ang hiniram na pera sa oras. Upang malutas ang mga problema sa mga huli na pagbabayad, ang nanghihiram mismo ay nagsusumite ng aplikasyon sa bangko.

Ang Bank "VTB" ay isang maaasahang mahusay na organisasyon ng kredito at samakatuwid ay nangangailangan ng malinaw na pagtupad sa mga obligasyon sa ilalim ng kontrata. Samakatuwid, kung sakaling may mga pagdududa tungkol sa lakas ng pananalapi ng iyong badyet, mas mabuting ipagpaliban ang desisyon na kumuha ng isang mortgage nang ilang sandali.

Payo at payo mula sa mga abogado

Inirerekomenda ng mga praktikal na abogado ang pag-iwas sa mga pitfall sa mortgage bago magtapos ng isang kasunduan sa pautang.

• Kalkulahin ang mga pagbabayad sa mortgage sa paraang hindi lalampas ang mga ito sa 30% ng kita ng pamilya.
• Kumuha ng mortgage lamang sa currency kung saan napupunta ang buwanang kita. Kahit na makatuwirang mag-ipon ng pera, hindi na kailangang makipagsapalaran. Ang isang mortgage loan ay isang pangmatagalan, at kapag ang halaga ng palitan ay nagbabago, kakailanganin mong magbayad nang maraming beses sa pagpapalit ng mga rubles para sa pera ng kontrata.
• Para sa isang mortgage, pumili lamang ng tagapagpahiram mula sa malalaking bangko na may maraming taon ng karanasan at magandang reputasyon, na nagbibigay ng pinakakanais-nais na mga kondisyon.
• Huwag magmadali upang pumili ng isang mortgage program. Kinakailangang maingat na hanapin ang pinakaangkop na may posibleng paborableng mga termino.
• Hindi na kailangang kumuha kaagad ng mortgage sa isang malaking tirahan. Inirerekomenda na unti-unting mapabuti ang iyong mga kondisyon sa pamumuhay. Halimbawa, pagkatapos ng odnushki hindi ka dapat maghangad sa tatlo o apat na silid na apartment.mga apartment. Una, bumili ng two-room apartment, at pagkatapos bayaran ang buong halaga, maiisip mo na ang tungkol sa isang mas komportableng three-room apartment.
• Maingat na pag-aralan ang kontrata, bigyang-pansin ang mga karagdagang komisyon at gastos kapag nag-aaplay para sa isang mortgage. Sila ang mga pitfalls ng mortgage agreement.
• Kung mas matagal ang termino ng mortgage, mas mataas ang rate. Maipapayo na kumuha ng isang mortgage para sa isang mas maikling panahon. Pagkatapos ng lahat, kung mas mahaba ang termino ng mortgage, mas malaki ang kabuuang overpayment.
• Pumili ng isang nakapirming rate, mas gusto ito kaysa sa isang lumulutang, na, sa katunayan, ay mas kumikita, ngunit hindi sa mga kondisyon ng mataas na pagkasumpungin sa merkado, na maaaring magdala sa nanghihiram sa malalaking utang. Ang isang nakapirming rate ay hindi nagpapahintulot sa iyo na makatipid, ngunit hindi rin nito pinapayagan kang matalo.
• Makipag-ugnayan lamang sa mga independiyenteng appraiser kapag pumipili ng isang mortgage object, dahil palaging pinapaganda ng mga rieltor ang kalagayan ng ari-arian upang makabenta nang mas kumikita.
• Iminumungkahi na gumawa ng reserbang pinansyal nang maaga bago pumirma sa kontrata. Ito ang tinatawag na financial airbag, na binubuo ng 3 buwanang pagbabayad sa mortgage para kumpiyansa sa buong panahon ng kontrata.

Muling nabentang sangla

Ang mortgage sa pangalawang merkado ay mas madaling ayusin dahil sa katotohanan na ang bahay ay kinomisyon at walang mga panganib sa pagtatayo.

Kapag bumibili ng pangalawang ari-arian sa isang mortgage, dapat suriin ang mga pitfalls: sino ang may-ari at sino ang nakarehistro sa napiling pabahay. Ang isang sitwasyon ay maaaring lumitaw kapag ang isa sa mga may-ari ng mga bahagi ng living space ay hindisumang-ayon na ibenta.

Susunod, kinakailangang suriin kung legal ang lahat ng kasalukuyang muling pagpapaunlad sa apartment, kung may mga utang sa mga bayarin at tiyaking hindi pa pledge ang apartment sa ibang institusyon ng kredito.

Suriin ang estado ng mga komunikasyon, kung ang mga pagkukumpuni ay isinagawa at sa anong antas, tiyaking nasa mabuting kondisyon ang mga bintana, kisame at iba pang elemento ng pabahay.

Mortgage refinancing

Ang Refinancing ay ang muling pagpopondo ng isang umiiral nang mortgage loan sa ibang bangko. Ang ganitong malawak na pamamaraan para sa muling pagpopondo ng isang mortgage na may mga pitfalls ay makatuwiran kung kailangan mong bayaran ang isang mortgage na may terminong higit sa dalawang taon.

Pakitandaan na sa panahon ng paglilipat ng collateral mula sa bangko patungo sa bangko, tataas nang bahagya ang rate ng interes, dahil pansamantalang mawawalan ng collateral ang bagong bangko, at ito ay isang malaking panganib.

Kapag nag-refinance, magkakaroon ng mga mandatoryong gastos para sa valuation ng collateral, notaryo, atbp.