Mortgage sa Germany: pagpili ng real estate, mga kondisyon para sa pagkuha ng mortgage, mga kinakailangang dokumento, pagtatapos ng isang kasunduan sa isang bangko, mortgage rate,

2024 May -akda: Howard Calhoun | [email protected]. Huling binago: 2023-12-17 10:43

Maraming tao ang nag-iisip tungkol sa pagbili ng bahay sa ibang bansa. Maaaring isipin ng isang tao na ito ay hindi makatotohanan, dahil ang mga presyo para sa mga apartment at bahay sa ibang bansa ay masyadong mataas, ayon sa aming mga pamantayan. Isa itong maling akala! Kunin, halimbawa, ang isang mortgage sa Germany. Ang bansang ito ay may isa sa pinakamababang rate ng interes sa buong Europe.

Dahil ang paksa ay kawili-wili, dapat mong isaalang-alang ito nang mas detalyado, pati na rin pag-aralan nang detalyado ang proseso ng pag-aaplay para sa isang home loan.

Tungkol sa real estate market

Bago pag-usapan ang tungkol sa mga mortgage sa Germany, dapat tandaan na ang demand para sa pabahay sa bansang ito ay lumampas sa supply. Napakahirap maghanap ng mga bagong gusali sa mga natapos na property. Ngunit maraming alok para makabili ng apartment sa mga gusaling nagsisimula pa lang itayo.

Kumusta naman ang mga presyo? Mayroong parehong mataas at mababa. Isang bagay ang masasabiEksakto: tumaas ang mga presyo sa direksyon mula silangan hanggang kanluran. Ang pinakamahal na pabahay sa kabisera ng Bavaria - Munich. Mayroong 1 m2 ang halaga mula sa 4000 euros. Mas mura sa Berlin - 2500 euros.

Sa anumang kaso, kahit na gusto ng isang tao ng isang silid na apartment o studio, kakailanganin ang isang solidong halaga na humigit-kumulang 150-200 thousand euros. Sa kabutihang palad, ang mga bangko ng Aleman ay nag-aalok ng mga pautang sa mortgage sa kanilang sariling mga mamamayan at residente ng ibang mga bansa. Maaari mong kunin ang buong halaga para sa pagbili, at ilang mga tranche kung plano mong bumili ng hindi natapos na pabahay.

At ngayon ang pinakamahalagang bagay. Ano ang rate ng mortgage sa Germany? Para sa mga Germans, ito ay mula 0.8 hanggang 2%. At para sa mga dayuhan nag-iiba ito mula 3 hanggang 5%.

Pagbili ng bahay na mauupahan

Maraming tao ang kumukuha ng mortgage para dito mismo. Maiintindihan mo kung bakit. Ang pagbili ng isang apartment sa Munich o Berlin, ang isang tao ay maaaring umasa sa isang ani na humigit-kumulang 4% bawat taon. Ang inuupahang pabahay sa Wuppertal ay magdadala ng 8%, sa Gelsenkirchen - halos 10%. Maaaring magkaroon ng mataas na kita sa Dortmund, Duisburg, Essen.

Nararapat na magbigay ng halimbawa. Sabihin nating bumili ang isang tao ng bahay para sa 8 apartment sa Dortmund, na nagbibigay ng 620,000 USD para dito. Isang apartment ang magdadala sa kanya ng humigit-kumulang 6,500 euro sa isang taon. At lahat ng sama-sama - tungkol sa 52,000 USD. Kaya, ang kakayahang kumita ay magiging 8%. Ibig sabihin, hindi lang magbabayad ang mortgage, kundi kikita din.

Mga tampok ng mga kundisyon

Kung gusto mong kumuha ng apartment sa Germany sa isang mortgage, mas magandang tingnan ang mga opsyon na nagkakahalaga ng higit sa 100,000 euros. Sa kasalukuyang halaga ng palitan, ito ay kauntihigit sa 8,000,000 rubles. Para sa perang ito, hindi isang kahon ang matatanggap ng isang tao, kundi isang maluwag na apartment na may palamuti.

Bakit mas magandang manood ng mga mamahaling opsyon? Dahil mas handang tanggapin ng mga bangko ang mga naturang dayuhang kliyente.

Kung pag-uusapan natin ang tungkol sa mga kundisyon, mayroon silang mga tampok na indibidwal para sa bawat tao. Sa pagbubuo ng kontrata, maraming salik ang isinasaalang-alang, kabilang ang:

• Halaga ng paunang bayad.
• Solvency.
• Kasaysayan ng kredito.
• Lokasyon at kundisyon ng property.

Ang unang mortgage ay mas mahirap makuha kaysa sa pangalawa o pangatlo, na hindi lahat ay nagpaplanong kunin. Kapag nag-a-apply para sa isang debut home loan, maaaring kailanganin mong magdeposito ng 40-50% ng kabuuang halaga ng property.

Ito ay parehong plus at minus. Sa isang banda, magkakaroon ng mas kaunting mga utang, at samakatuwid, mas mabilis silang makakabayad. Ngunit sa kabilang banda, hindi lahat ay maaaring makaipon at mamigay ng 4-5 milyong rubles nang sabay-sabay.

Ngunit maraming bangko ang sumasang-ayon na taasan ang halaga habang binababa ang rate ng interes. Sa pamamagitan ng paraan, kung mamaya ang isang mamamayan ay nagpasya na mag-isyu ng pangalawang mortgage, kung gayon siya, sa kawalan ng mga problema sa una, ay hindi na kailangang gumawa ng kontribusyon. O hindi ito hihigit sa 20% ng halaga ng pabahay.

Mga Kinakailangan ng Kliyente

Kung nagpaplano kang kumuha ng mortgage sa Germany, kailangan mong malaman kung ano ang kinakailangan para dito. Kinakailangan ng mga kliyente na:

• Dapat ay may nabuksang account sa isang German bank nang hindi bababa sa 2 taon. Mahalaga na hindi ito walang laman. Sa kanyadapat na regular na matanggap ang mga pondo.
• Dapat nasa pagitan ng 21 at 65 taong gulang.
• Dapat ay mayroon kang patunay ng kita sa Germany. Ang mga empleyado ay kailangang magpakita ng isang katas para sa huling 6 na buwan, at mga negosyante - para sa 2 taon. Ngunit ito ay hindi lamang tungkol sa trabaho. Ang aktibidad ng may-ari ay pinagmumulan din ng kita.
• Dapat kang magbigay ng patunay ng pagkakaroon o kawalan ng mga pautang o sustento. Ayon sa batas ng Germany, hindi dapat gumastos ang isang tao ng higit sa 35% ng buwanang kita sa pagbabayad ng mortgage.

Mga kinakailangang dokumento

Para mag-apply para sa isang mortgage sa Germany, kailangan mong pumunta sa bangko na may dalang pakete ng mga dokumento, na kinabibilangan ng:

• Orihinal na pasaporte at kopya.
• Questionnaire na may personal na data.
• Isang dayuhang pasaporte at kopya nito.
• Kumpirmasyon ng kita: para sa isang indibidwal - isang sertipiko ng personal na buwis sa kita. Para sa isang negosyante - ang pag-uulat ng kanyang kumpanya.
• Mga dokumento para sa property na gustong bilhin ng kliyente: isang paglalarawan ng bagay, mga litrato nito, housing charter at isang extract mula sa land register (dapat itong gawin hanggang 6 na linggo ang nakalipas).
• Mga resulta ng pagpapahalaga sa bahay.
• Kailangan ng kasunduan sa pag-upa kung inuupahan ang property.
• Pagkumpirma ng pagkakaroon ng halagang kinakailangan para sa paunang bayad.

Siguraduhing isalin ang lahat ng dokumento sa German at patunayan ang mga ito sa isang notaryo.

Ano ang survey?

Sa katunayan, ito ay isang analogue ng form, na karaniwang pinupunanmga bangko ng Russia. Ang personal data questionnaire ng aplikante ay isang dokumentong naglalaman ng maikling impormasyon tungkol sa isang taong nagpaplanong mag-loan.

Dapat itong naglalaman ng impormasyon tungkol sa kanyang ari-arian, buwanang kita at mga gastos, na kinabibilangan ng iba pang mga pautang, renta, sustento, mga kagamitan at insurance. Kung mas kaunting problema sa pananalapi ang mayroon ang isang kliyente, mas malinaw ang kasaysayan ng kredito, mas mataas ang posibilidad na maaprubahan siya para sa isang mortgage sa Germany.

Tungkol sa mga rate at pagbabayad

Kamakailan, ang mga bangko sa Germany ay nagpapahiram sa isang nakapirming rate. Maginhawa ito, dahil mananatili itong hindi magbabago hanggang sa katapusan ng panahon ng pautang - hindi ito maaapektuhan ng halaga ng palitan sa anumang paraan.

Binabayaran nila ang kanilang mortgage sa Germany gamit ang buwanang pagbabayad ng annuity: bawat 30 araw ay dapat magdeposito ang kliyente ng parehong halaga sa account. Kabilang dito ang parehong interes sa mortgage sa Germany at ang halaga ng pangunahing loan.

Sinasabi nila na makatotohanan ang indibidwal na sumang-ayon sa posibilidad ng maagang pagbabayad ng utang. Ngunit hindi ito masyadong maginhawa para sa bangko, at samakatuwid ay tataas ang rate.

At kung hindi ibinigay ang posibilidad ng maagang pagbabayad, kailangan ding magbayad ng multa ang tao. Kailangan mong pag-isipan kaagad ang tungkol dito at kumuha ng pautang na may kakayahang bayaran ang pangunahing utang sa isang pinabilis na paraan. Maginhawang solusyon: sa loob ng 1 taon maaari mong bayaran ang humigit-kumulang 10% ng utang.

Halimbawa

Kaya, sabihin nating nagpasya ang isang tao na kumuha ng mortgage sa Germany para bumili ng 39 m2 studio sa gitna ng Munich2 na may European-style renovation. Ang halaga nito ay 290,000 euro. Ito ay humigit-kumulang 23,000,000rubles.

Ang paunang bayad ay magiging 9,200,000 rubles. Siyempre, ang isang tao ay mangangailangan ng 13,800,000 na pautang, na 171,735 euro. Ang German bank ay magbibigay ng ganoong halaga, dahil ang kanilang minimum ay 50,000 USD. e.

Mortgage sa Germany ay maaaring ibigay sa loob ng 5 hanggang 40 taon. Ngunit, bilang panuntunan, lahat ay tumatagal ng 10. Sabihin nating para sa isang kliyente nagtakda sila ng rate ng interes na 4%. Narito ang mangyayari sa kasong ito sa rubles:

• Buwanang installment: 46,016.
• Halaga ng interes para sa isang taon: 552,000.
• Lahat ng pagbabayad pagkatapos ng pagtatapos ng panahon ng kredito: 19,322,000.
• Sobrang bayad para sa lahat ng 10 taon: 5,520,000.

Mahalagang tandaan na hanggang sa mabayaran ng isang tao ang mga utang sa rate ng interes sa mortgage sa Germany, ang pabahay ay magiging pag-aari ng bangko.

Mga Gastusin

Dapat ding alalahanin ang kanilang pag-iral. Ang pakikipag-usap tungkol sa mga rate ng interes sa mortgage sa Germany, kinakailangang sabihin ang tungkol sa mga gastos. Maraming karagdagang gastos kapag bumibili ng bahay, kasama ng mga ito:

• Buwis sa ari-arian. Nag-iiba ang rate depende sa lokasyon ng property. Karaniwan itong umaabot mula 3.5% hanggang 6%.
• Pagbabayad para sa serbisyo ng muling pagpaparehistro ng pabahay sa isang bagong may-ari. Aabot ito ng 0.5-1% ng kabuuang halaga ng transaksyon.
• Mga bayarin sa notaryo (1.5-3%).
• Komisyon sa mga tagapamagitan (3-6%). Kung walang mga broker at rieltor, ang mga transaksyon sa Germany ay hindi natatapos. Lalo na sa mga dayuhan. Bilang karagdagan, ginagawa nila ang pangunahing trabaho at ginagawang mas madali ang buhay para sa kliyente.
• Pagbabayad para sa serbisyo ng pagsasama ng bagong may-ari sa cadastre (0.5%).
• Siningil ang komisyon para sa pagkuha ng mortgage sa Germany para sa mga Russian at iba pang dayuhan (1%).
• Pagbabayad para sa pagtatasa ng ari-arian na idedeposito bilang collateral (mga $1,500).
• Audit sa real estate (0.5-1.5%).
• Pag-isyu ng mga certificate at statement, pagpapanatili ng bank account (hanggang sa 150 USD taun-taon).

Sa kabuuan, kung ang isang tao ay nagpaplanong bumili ng bahay sa halagang 100,000 c.u. Ibig sabihin, kailangan niyang magkaroon ng karagdagang 10-15 thousand euros para sa karagdagang gastos. Marahil ay magiging mas kaunti ang gastos, ngunit mas mabuting gawin itong ligtas.

Saan magsisimula?

Maraming nasabi sa itaas tungkol sa mga kinakailangan, kundisyon, at kung anong mga rate ng interes ang naaangkop sa mga mortgage sa Germany. Kailangan din nating pag-usapan ang unang hakbang.

Huwag limitahan ang iyong sarili sa dalawa o tatlong bangko. Lubos na inirerekomendang bumisita sa 10-15 organisasyon para sa pagtitipid sa hinaharap. Kung mas maraming banking ang nag-aalok sa isang tao ng pag-aaral, mas mataas ang posibilidad na mahanap ang pinaka-pinakinabangang opsyon.

Sa karagdagan, kapag nakikipag-ugnayan sa mga kinatawan ng iba pang mga institusyon, ang kliyente ay maaaring magpareserba na sa nakaraang lugar ay inalok siya ng mas mababang halaga. Maraming mga bangko, na hindi gustong mawalan ng potensyal na manghiram, ay nagsisimula nang maging interesado sa mga karagdagang bonus.

Kailangan mo ring malaman na ang pinakamababang rate ay inaalok kung ang pabahay ay nakakatugon sa mga sumusunod na kinakailangan:

• 100 taon ang warranty nito.
• Matatagpuan ito sa isang lugar na may magandang ekolohiya, logistik, at malapit sa gitna.
• Maaari itong kuninfor rent.

Paano maghanap ng real estate? Para dito, may mga kumpanya ng real estate, mga espesyal na mapagkukunan sa online, pati na rin mga broker at pribadong ad.

Paano magbukas ng account?

Nabanggit na na ang pagbabayad para sa real estate ay maaari lamang gawin sa pamamagitan ng isang bangko. At narito ito ay kinakailangan upang linawin ang isang nuance. Ang katotohanan ay sa pamamagitan ng Russian "Sberbank" maaari rin itong gawin! Kaya naman may cashless payment.

Ngunit kailangan mo pa ring magbukas ng account sa isang German bank. Siyempre, kailangan mong personal na naroroon para dito. Ang tinatawag na "postal legitimation" ay available lang sa mga German citizen.

Mula sa mga dokumento kakailanganin mo ang mga orihinal at kopya ng mga pasaporte (sibilyan at dayuhan), nakumpletong mga form at pagpaparehistro. Hinihiling sa iyo ng ilang bangko na magpakita ng reference-recommendation. Sa Germany, mas gusto nilang makitungo lamang sa purong kapital.

Ang account ay bubuksan sa euro, pagkatapos nito ay pipirmahan ang kontrata. Maaaring magdeposito ng pera sa parehong araw.

Pagtatapos ng kontrata

Ang nuance na ito ay nagkakahalaga din na isaalang-alang kapag pinag-uusapan kung anong uri ng mortgage sa Germany. Kapag ang kliyente at ang bangko ay sumang-ayon sa lahat ng mga kundisyon, darating ang sandali ng pagtatapos ng isang kasunduan, na siyang batayan para sa pag-isyu ng pautang sa hinaharap.

Ang legal na batayan sa kasong ito ay ang German Civil Code, gayundin ang batas sa mga mortgage bank (mga talata 601-610 at 14-16, 19 ayon sa pagkakabanggit).

Ang kontrata ay naglalaman ng sumusunod na impormasyon:

• Halaga ng pautang: halaga + interes + gastos.
• Kondisyon sa mortgage.
• Impormasyon tungkol sa mga kinakailangang pagbabayad (ang kanilang laki, petsa ng pagsisimula ng pagbabayad ng utang, pagkalkula ng mga rate ng interes, atbp.).
• Mga paraan ng pagbabayad ng utang.
• Impormasyon tungkol sa nanghihiram.
• Mga kundisyon kung saan maaaring wakasan ang kontrata.

Sa pangkalahatan, walang kumplikado. Oo, ang pagkuha ng isang mortgage sa Germany ay medyo mas kumplikado at matagal na proseso, ngunit ito ay naiintindihan, dahil ang isang dayuhan ay bumibili ng real estate. Ngunit kung hindi, ang lahat ay pareho sa Russia.

Mahusay na pumili ng bangko at pabahay, makakaipon ka pa ng malaki. Pagkatapos ng lahat, ang Germany ay nasa TOP-3 European na bansa na nagbibigay ng pinakamababang rate ng mortgage. At ang 3-5% na iyon ay talagang maliit kumpara sa 10-12% na inaalok sa Russia.

Timing

Gaano katagal bago makakuha ng mortgage sa Germany? Karaniwan itong tumatagal ng 1 buwan, ngunit kung minsan ay mas matagal.

Sa unang yugto, ang mga dokumento ay inihahanda, at ito ay tumatagal ng humigit-kumulang dalawang linggo. Sa kahanay, inirerekumenda na maging pamilyar sa merkado ng alok. Pagkatapos - bisitahin ang mga bangko, mag-apply. Ito ay tumatagal ng 2-4 na araw o higit pa.

Gaano katagal bago makakuha ng desisyon sa pagpapautang sa bahay? Hanggang sa maximum na apat na linggo pagkatapos ng panayam sa opisyal ng bangko. Kapag nakatanggap ang isang tao ng pag-apruba, kailangan lang niyang piliin ang pinakakapaki-pakinabang na alok, magbukas ng account at magdeposito. Pagkatapos nito, maaari kang bumili ng real estate.