Common property ng isang apartment building - ano ito? Pagpapanatili at pagkumpuni ng karaniwang ari-arian ng isang gusali ng apartment

2024 May -akda: Howard Calhoun | [email protected]. Huling binago: 2023-12-17 10:43

Ang mga gusali ng apartment ay may malaking lugar na nauugnay sa common property. Ano ang tiyak na gamit nito? Paano gumagawa ng mga desisyon ang mga mamamayan na may kaugnayan sa pagpapanatili ng common property?

Ano ang karaniwang pag-aari sa isang bahay?

Alinsunod sa mga legal na aksyon na pinagtibay sa Russian Federation, ang common property ng isang apartment building ay isang shared resource ng mga may-ari ng mga apartment na matatagpuan sa property. Ang mga pangunahing elemento ng imprastraktura na ito ay maaaring katawanin sa isang malawak na hanay. Bilang panuntunan, ito ay mga lugar na hindi kasama ang mga apartment, pati na rin ang:

- mga bagay na ginagamit upang magsilbi sa ilang silid sa bahay;

- landings;

- elevator;

- corridors;

- loft;

- mga teknikal na sahig at basement;

- iba't ibang mga komunikasyon sa engineering;

- mga bubong;

- mga istruktura na nagsasagawa ng pagprotekta, paggana ng tindig;

- iba't ibang uri ng kagamitan na matatagpuan sabahay sa labas ng mga apartment;

- ang lupa kung saan matatagpuan ang bahay, ang mga halaman na nakatanim dito, ang mga elemento ng landscaping na matatagpuan dito.

Ang mga pangunahing regulasyon na namamahala sa mga legal na relasyon sa lugar na ito ay ang Housing Code, gayundin ang government decree No. 491 ng Agosto 13, 2006. Sa pangkalahatang kaso, dapat sumangguni sa mga probisyon ng Housing Code ng Pederasyon ng Russia. Sa usapin ng pagpapanatili ng mga kaugnay na pasilidad, dapat basahin ang ipinahiwatig na kautusan ng pamahalaan. Ang karaniwang pag-aari ng isang gusali ng apartment ay nailalarawan sa pamamagitan ng isang malaking bilang ng mga nuances sa mga tuntunin ng paggamit at pagpapanatili.

Pag-aralan natin sila.

Mga kakaiba ng paggamit ng mga karaniwang mapagkukunan ng bahay

Ang mga may-ari ng kani-kanilang lugar ay gumagamit ng mga ito alinsunod sa pederal na batas ng Russian Federation. Ang pagbabago ng laki ng karaniwang ari-arian ng bahay ay posible lamang sa pahintulot ng lahat ng may-ari ng imprastraktura na ito. Bilang karagdagan, posibleng ilipat ang nauugnay na lugar sa pagmamay-ari ng ibang tao. Ang pangunahing bagay ay kapag nagpapatupad ng gayong mga ligal na relasyon, ang pamantayan ay sinusunod - ang karaniwang pag-aari ng mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment ay maaaring ilipat upang magamit lamang kung ang pamamaraang ito ay hindi lumalabag sa mga karapatan at interes ng mga mamamayan at organisasyon.

Ang mga lupain kung saan matatagpuan ang mga pasilidad ng tirahan ay maaaring ilipat para sa limitadong paggamit sa ibang mga tao. Kung bago ang pag-ampon ng batas na namamahala sa paggamit ng mga karaniwang mapagkukunan ng bahay, ang mga site na ito ay ginamit na ng isang tao, ang pag-access sa kanila ay hindimaaaring ipagbawal. Ang bagong encumbrance ng bagay ay itinatag alinsunod sa kasunduan sa pagitan ng mga may-ari ng mga apartment at ng taong gagamit ng site. Ang mga posibleng hindi pagkakaunawaan sa loob ng balangkas ng mga legal na relasyong ito ay nareresolba sa korte.

Mga tampok ng pagpapanatili ng mga karaniwang bagay sa bahay

Pag-aralan natin ngayon kung paano isinasagawa ang pagpapanatili ng common property sa isang apartment building.

Alinsunod sa mga batas sa larangan ng batas sa pabahay ng Russian Federation, ang mga may-ari ng apartment ay sasagutin ang mga gastos sa paglutas ng problemang pinag-uusapan nang magkasama. Ang bahagi ng mga gastos na ito na maiuugnay sa isang partikular na may-ari ay tinutukoy batay sa bahagi sa karaniwang ari-arian na pag-aari ng tao. Kahit na hindi nakatira ang may-ari ng apartment, kailangan pa rin niyang magbayad ng bayad para sa pagpapanatili ng common property sa apartment building. Kung ang isang tao ay hindi gumagamit ng elevator, halimbawa, dahil nakatira siya sa unang palapag, dapat niyang bayaran ang kaukulang elemento ng imprastraktura ng pasilidad ng tirahan.

Ang tiyak na listahan ng mga aktibidad na bumubuo sa pagpapanatili ng mga karaniwang mapagkukunan sa bahay ay nakasalalay sa mga katangian ng isang partikular na pasilidad ng tirahan, ang mga klimatikong kondisyon kung saan ito matatagpuan. Bilang panuntunan, kasama sa mga ito ang:

- pana-panahong inspeksyon ng ari-arian, na isinasagawa ng mga may-ari ng apartment at iba pang responsableng tao upang matukoy ang mga pagkukulang sa istruktura ng mga nauugnay na bagay;

- tinitiyak ang functionality ng mga power supply system;

- paglilinis at sanitasyonpagproseso ng mga lugar, lupa kung saan matatagpuan ang bahay;

- pagtatapon ng basura at basura mula sa trabaho ng mga kumpanyang gumagamit ng iba't ibang silid sa bahay;

- aplikasyon ng mga hakbang sa proteksyon ng sunog na itinakda ng batas ng Russian Federation;

- pag-aalaga ng mga halamang nakatanim sa lupang katabi ng bahay;

- pagpapanatili ng mga elemento ng landscaping na matatagpuan sa kani-kanilang teritoryo;

- nagsasagawa ng kasalukuyang pagkukumpuni ng mga pasilidad, inihahanda ang mga ito para sa operasyon sa isang partikular na panahon;

- pagpapatupad ng mga hakbang na naglalayong pahusayin ang kahusayan sa enerhiya ng isang gusaling tirahan.

Maaaring tandaan na ang listahan ng mga aktibidad na bumubuo sa pagpapanatili at pagkukumpuni ng common property ng isang apartment building ay hindi kasama ang:

- tinitiyak ang functionality ng mga pinto sa mga apartment na pag-aari ng mga residente - panlabas at panloob, mga bintana;

- pagkakabukod ng mga balkonahe;

- pagpapalit ng salamin;

- pagpapanatili ng mga land plot na hindi kasama sa istruktura ng common property, kabilang ang pagtatanim dito ng mga halaman.

Ang mga gawaing ito ay nalulutas ng mga may-ari ng apartment.

Ang pag-aayos ay kabilang sa mga pangunahing aktibidad na isinasagawa sa loob ng balangkas ng paggamit ng common property. Maaari itong maging kasalukuyan at kapital. Pag-aralan natin ang mga feature nito.

Pag-aayos ng mga karaniwang pasilidad

Ang pag-aayos ay isinasagawa alinsunod sa desisyon ng pagpupulong ng mga may-ari. Ang kasalukuyang isa ay idinisenyo upang maiwasan ang pagkasira, pati na rin mapanatili ang pag-andar ng mga bagay na pinag-uusapan. Capital repairs ng common property insa isang gusali ng apartment ay kinabibilangan ng pagpapalit o muling pagtatayo ng mga indibidwal na elemento ng imprastraktura ng tirahan. Ginagawa rin ito kung mag-expire ang mga nauugnay na pasilidad.

Ang kasalukuyang (pati na rin ang mga pangunahing) pagkukumpuni ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment ay maaaring isagawa ng mga kumpanya ng pamamahala kung ang obligasyong ito ay itinatag sa kanila sa pamamagitan ng mga desisyon ng mga may-ari. Ang pakikilahok sa mga legal na relasyon na ito ay ang eksklusibong kakayahan ng mga may-ari ng apartment. Itinakda rin ng mga residente ang saklaw at iskedyul para sa pag-aayos sa mga karaniwang mapagkukunan sa bahay.

Tandaan na ang mga kumpanya ng pamamahala ay kinakailangang magsagawa ng kasalukuyan at agarang gawaing kinakailangan upang mapanatili ang functionality ng mga pasilidad, kahit na ang kasunduan sa mga may-ari ay hindi nagtatag ng isang partikular na listahan ng mga nauugnay na trabaho. Upang matustusan ang mga aktibidad na ito, ang mga may-ari ng apartment ay bumubuo ng isang pondo para sa overhaul ng karaniwang ari-arian ng mga gusali ng apartment. Isaalang-alang ang mga detalye nito.

Paggamit ng pangkalahatang cash fund ng mga may-ari ng apartment

Ang pinag-uusapang pondo ay inilalagay sa isang espesyal na account. Nagbubukas ito sa isang institusyong pampinansyal na may kakayahang magsagawa ng mga nauugnay na transaksyon. Ang mga pondong inilagay sa isang hiwalay na account at pagmamay-ari ng mga may-ari ng apartment ay kaya ginagamit upang isagawa ang overhaul ng mga mapagkukunan.

Pagbuo ng katumbasAng pondo ay isinasagawa sa gastos ng mga kontribusyon mula sa mga nangungupahan, pati na rin ang mga parusa na naipon sa mga halagang ito sa paraang itinakda ng batas. Sa ilang mga kaso, posible rin para sa bangko na maningil ng interes para sa paglalagay ng mga pondo sa account na pinag-uusapan. Ang pondo ng overhaul ay ipinamamahagi sa mga may-ari ng apartment ayon sa halaga ng kanilang mga kontribusyon.

Ang pagmamay-ari ng mga pondong ito ay pag-aari ng may-ari ng isang partikular na tirahan. Kung ang isang tao ay nagbebenta ng isang apartment, kung gayon ang bumibili nito ay magiging may-ari din ng isang bahagi sa pondo ng overhaul. Kapansin-pansin na ang mga may-ari ng mga pondo sa isang hiwalay na account ay hindi karapat-dapat na gamitin ang mga ito para sa iba pang mga layunin, maliban sa pag-overhaul ng mga karaniwang mapagkukunan sa bahay.

Ngayon, pag-aralan natin kung paano isinasagawa ang mga kaganapan, sa loob ng balangkas kung saan itinatag ng mga may-ari ang mga patakaran para sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment. Pinag-uusapan natin ang tungkol sa mga pulong ng pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari ng apartment.

Pagpupulong ng pangkalahatang pulong ng mga may-ari ng apartment: mga tampok ng kaganapan

Ang pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari ng tirahan, alinsunod sa mga batas sa larangan ng batas sa pabahay ng Russian Federation, ay ang pangunahing namamahala sa bahay. Sa katunayan, ito rin ay isang pagpupulong, at samakatuwid, ay maaaring ituring na isang kaganapan. Ang pagpupulong ng mga may-ari ay may agenda at kinabibilangan ng pagbuo ng isang listahan ng mga desisyong ginawa sa pamamagitan ng pagboto.

Ang karaniwang pag-aari ng isang gusali ng apartment ay mga bagay na, alinsunod sa mga resulta ng pagpupulong ng mga may-ari ng apartment, ay maaaring:

- muling binuo;

- idinagdagmga gusali para sa iba't ibang layunin;

- inayos - kasama kapag ginagamit ang overhaul fund.

Sa isang pulong ng pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari ng apartment, maaaring gumawa ng mga desisyon:

- sa pagbuo ng overhaul fund;

- sa halaga ng kontribusyon sa overhaul - nauugnay sa minimum na antas;

- sa pagpili ng isang mamamayan na magbubukas ng isang espesyal na account ng nauugnay na pondo at magsasagawa ng mga operasyon sa account na ito;

- sa pagpili ng isang bangko na maghahatid ng mga transaksyong pinansyal na nauugnay sa mga pakikipag-ayos sa pagitan ng mga may-ari ng apartment at mga service provider para sa pagpapanatili ng mga karaniwang mapagkukunan;

- tungkol sa pagkuha ng HOA, UK o iba pang karampatang organisasyon ng mga pautang para sa malalaking pagkukumpuni sa bahay;

- sa pag-isyu ng mga garantiya para sa naturang mga transaksyong pinansyal;

- sa pamamaraan para sa paggamit ng land plot na katabi ng bahay;

- tungkol sa paggamit ng mga bagay na kasama sa mga karaniwang mapagkukunan ng bahay ng mga third party - halimbawa, para sa layunin ng advertising;

- sa empowerment ng mga taong kalahok sa pagpirma ng mga kontrata para sa paggamit ng mga bagay;

- sa pagpapakilala ng mga sistema ng impormasyon sa loob ng balangkas ng pakikipag-ugnayan ng mga may-ari ng apartment, gayundin sa pagpapasiya ng mga taong may karapatang gumamit ng mga naturang teknolohikal na solusyon;

- sa pamamaraan para sa pagpopondo ng mga gastos na nauugnay sa pagtatatag ng mga pagpupulong na may partisipasyon ng Criminal Code, HOA o iba pang karampatang organisasyon;

- tungkol sa pagpili ng mga mekanismo ng kontrol sa tahanan;

- sa pangangailangan para sa patuloy na pagkukumpuniari-arian.

Tuklasin natin kung paano isagawa ang mga pagpupulong na pinag-uusapan.

Mga form at pamamaraan para sa pagdaraos ng mga pagpupulong ng mga may-ari ng apartment

Maaaring isagawa ang pinag-uusapang aktibidad:

- sa anyo ng personal na pagboto - kapag ang mga may-ari ay dumalo dito nang personal, talakayin ang mga isyu at magpasya tungkol sa mga ito;

- sa pamamagitan ng absentee voting ng mga residente - sa paraang itinakda ng mga regulasyong legal na aksyon ng Russian Federation;

- mixed form.

Ang mga legal na aksyon sa regulasyon ng Russian Federation ay nagtatag din ng pamamaraan para sa pagdaraos ng pinag-uusapang kaganapan. Una sa lahat, itinatatag ng batas ang dalas kung saan dapat isagawa ang mga pagpupulong upang maitatag kung paano ginagamit ng mga may-ari ng bahay ang karaniwang ari-arian ng isang gusali ng apartment. Ito ay isang napakahalagang pamantayan sa mga tuntunin ng pagiging epektibo ng pamamahala ng mga nauugnay na pasilidad.

Kaya, ang mga pagpupulong na pinag-uusapan ay dapat isagawa isang beses sa isang taon, maliban kung iba ang inireseta ng mga lokal na regulasyon na itinatag ng mga may-ari ng apartment. Bilang karagdagan sa pangunahing pagpupulong ng mga may-ari, ang mga hindi pangkaraniwang kaganapan ay maaaring gaganapin na may kaugnayan sa talakayan ng iba't ibang aspeto ng pamamahala ng bahay. Maaari silang simulan ng sinumang mamamayan mula sa mga may-ari ng apartment.

Ang pangkalahatang pagpupulong ng mga may-ari ay kinikilala bilang lehitimo kung ang korum ay matugunan. Alinsunod sa mga batas sa pabahay ng Russian Federation, ito ay dapat na 50% ng kabuuang bilang ng mga boto. Kung hindi matugunan ang korum, isa pang pangkalahatang pulong ang gaganapin.

Kung nagpasya ang sinuman sa mga may-ari ng apartment na maghanda para sa talakayanang tanong, halimbawa, kung paano dapat isagawa ang kasalukuyang pag-aayos ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment, sa isang pambihirang batayan, pagkatapos ay dapat niyang ipaalam sa ibang mga residente ang kanyang inisyatiba 10 araw bago ang nauugnay na pagpupulong. Ang isang tao ay kailangang magpadala ng impormasyon tungkol sa kaganapan sa mga kapitbahay sa pamamagitan ng pagsulat o mag-post ng mga mensahe tungkol sa pagpupulong ng mga may-ari ng apartment sa mga espesyal na stand. Ang dokumentong ito ay dapat maglaman ng:

- impormasyon tungkol sa nagpasimula ng pambihirang pulong ng mga may-ari;

- data sa anyo ng pulong;

-petsa, lugar at oras ng kaganapan;

- ang mga pangunahing isyu sa agenda ng pulong ng mga may-ari;

- ang pamamaraan para sa pagsusuri sa mga may-ari ng apartment na may impormasyong isasaalang-alang sa pulong.

Ang mga may-ari ng apartment na may 10% o higit pang mga boto sa mga pulong ay maaaring mag-apply sa Criminal Code o sa HOA na may kahilingang magdaos ng pangkalahatang pulong. Ang apela na ito ay dapat na nakasulat at may kasamang mga item sa agenda. Sa loob ng 45 araw pagkatapos matanggap ang nauugnay na dokumento, ngunit hindi lalampas sa 10 araw bago ang pangkalahatang pulong, dapat ipaalam ng Criminal Code o HOA sa mga residente ang tungkol sa nauugnay na kaganapan.

Ang ganitong mga hakbangin ay maaari ding iugnay sa isang talakayan ng mga nuances na nagpapakilala sa pagkukumpuni ng karaniwang ari-arian sa mga gusali ng apartment o, halimbawa, ang paggamit ng isang capital repair fund. Ang nagpasimula ng nauugnay na pagpupulong ay maaaring ang kumpanya ng pamamahala mismo o ang pakikipagsosyo ng mga may-ari. Kasabay nito, maaaring kabilang sa agendamaging mga isyu na karaniwang nasa kakayahan ng pagpupulong ng mga may-ari ng apartment.

Ngayon tingnan natin kung paano ginagawa ang mga desisyon ng may-ari ng bahay.

Mga tampok ng paggawa ng desisyon sa mga pagpupulong ng mga may-ari ng bahay

Tulad ng nabanggit namin sa itaas, ang pagpapatupad ng mga aktibidad na nauugnay sa pagpapanatili ng mga karaniwang mapagkukunan sa bahay ay isinasagawa batay sa mga resulta ng pagboto sa pulong ng mga may-ari ng apartment. Ang mga naaangkop na desisyon ay ginagawa ng mga may-ari sa pangkalahatang kaso sa pamamagitan ng mayoryang boto, ngunit kung minsan ang suporta ng dalawang-katlo ng mga residente sa isang partikular na isyu ay kinakailangan.

Mga tampok ng pagboto sa pulong ng mga may-ari ng apartment

Magiging kapaki-pakinabang na pag-aralan kung paano isinasagawa ang pagboto sa mga isyu sa agenda sa kani-kanilang pagpupulong. Halimbawa, patungkol sa mga pamamaraan tulad ng pag-overhaul ng karaniwang ari-arian ng mga gusali ng apartment o ang paggasta ng mga pondo na gagamitin para sa naaangkop na mga layunin. Ang pagboto sa pulong ng mga may-ari ng apartment ay maaaring gawin nang personal o sa pamamagitan ng isang kinatawan na kumikilos batay sa isang kapangyarihan ng abogado. Ang bawat may-ari ay may bilang ng mga boto na proporsyonal sa kanyang bahagi ng pagmamay-ari ng mga karaniwang mapagkukunan sa bahay. Ang impormasyon tungkol sa mga taong kalahok sa pagboto ay nakatala sa mga minuto ng pulong ng mga may-ari ng apartment.

Ang mga resulta ng pagboto sa loob ng balangkas ng pulong ng mga may-ari ng apartment ay naitala sa mga espesyal na protocol, na mga opisyal na dokumento. Ang kanilang compilation at applicationmaaaring may legal na implikasyon ang mga probisyong nakapaloob dito.

Pagbuo ng mga resulta ng pulong ng mga may-ari

Ang mga kopya ng mga nauugnay na protocol ay dapat isumite ng isang awtorisadong mamamayan sa Criminal Code, HOA o iba pang karampatang organisasyon sa loob ng 10 araw pagkatapos ng pulong ng mga may-ari ng apartment. Sa turn, ang Criminal Code, ang HOA o ibang istraktura ay dapat magpadala ng protocol sa mga awtoridad sa regulasyon sa loob ng 5 araw pagkatapos matanggap ang nabanggit na dokumento. Kung ang mga ahensya ng gobyerno na ito ay tumatanggap ng 2 o higit pang mga mapagkukunan ng naaangkop na uri sa loob ng 3 magkakasunod na buwan, dapat nilang simulan ang isang hindi naka-iskedyul na inspeksyon ng mga aktibidad ng mga mamamayan na may kaugnayan sa pamamahala ng bahay. Halimbawa, kung aktibong tinatalakay ng mga residente kung anong mga serbisyo para sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian ng isang gusali ng apartment ang dapat bumuo ng mga hakbang para sa pagpapanatili ng mga nauugnay na pasilidad, maaaring suriin ng karampatang awtoridad ng estado kung gaano legal ang mga aksyon ng mga mamamayan bilang bahagi ng paglutas ng mga naturang isyu..

Ang mga minuto ng pulong ng mga may-ari ng apartment ay hindi dapat maglaman ng mga desisyon sa mga isyu na hindi kasama sa agenda ng mga nagpasimula ng kaganapan. Ipinapaalam sa mga nangungupahan ang tungkol sa mga resulta ng pagpupulong ng mga may-ari ng apartment sa loob ng 10 araw pagkatapos ng pagpapatupad ng nauugnay na dokumento. Bilang isang patakaran - sa pamamagitan ng paglalagay sa mga espesyal na kinatatayuan. Ang mga minutong pag-aayos ng mga resulta ng pagpupulong ng mga may-ari ng apartment ay itinatago sa isang lugar na tinutukoy ng mga residente mismo. Ang mga minuto ng pulong ng mga may-ari na kumokontrol kung paano dapat gamitin ang karaniwang pag-aari ng isang gusali ng apartment ay mga mapagkukunan ng mga pamantayan,ipinag-uutos para sa lahat ng residente, sa kondisyon na ang mga isyung isinasaalang-alang sa agenda ng pulong ay nasa loob ng kakayahan ng nauugnay na katawan sa pamamahala ng gusali.

Ang mga desisyong ginawa pagkatapos ng pulong ng mga may-ari ng apartment ay maaaring iapela ng mga may-ari ng apartment sa korte. Halimbawa, kung ang isa sa mga mamamayan ay hindi nasiyahan sa paraan kung saan ang pamamaraan para sa paggastos ng mga pondo sa pag-aayos ng karaniwang ari-arian ng isang gusali ng apartment ay natukoy nang wala ang kanyang pakikilahok, o kung siya ay bumoto laban at isinasaalang-alang ang kanyang mga karapatan na nilabag. Ang isang tao ay maaaring mag-aplay sa korte sa loob ng 6 na buwan mula sa petsa ng pagiging pamilyar sa desisyon ng pagpupulong ng mga may-ari ng pabahay.

Kaya, dapat gamitin ang common property ng mga may-ari sa isang apartment building na isinasaalang-alang ang mga interes ng bawat nangungupahan. May karapatan siyang ipahayag ang mga ito nang personal - sa mga pagpupulong ng mga may-ari ng apartment o sa korte.