Comparative approach. Mga pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga ng real estate

2024 May -akda: Howard Calhoun | [email protected]. Huling binago: 2023-12-17 10:43

Sa mundong pagsasanay sa larangan ng pagtatasa ng real estate, tatlong paraan ang ginagamit:

• comparative, o market;
• mahal;
• pinakinabangang.

Ang pagpili ng pamamaraan ay higit na nakadepende sa object ng pagtatasa at ang totoong sitwasyon na nabuo sa paligid ng isang partikular na uri ng real estate. Gayunpaman, ang paghahambing na diskarte sa pagtukoy ng tinantyang halaga ay itinuturing pa ring pinaka-maaasahang paraan.

Basic Benchmarking Principles

Ang comparative approach ay isang set ng mga pamamaraan para sa pagtukoy ng market value ng isang property. Inihahambing ang tinasang ari-arian sa mga katulad na katangian.

Ang pagsusuri ay batay sa mga sumusunod na prinsipyo:

• Demand at supply. Ang dalawang tagapagpahiwatig na ito ay hindi mapaghihiwalay, ang isang limitadong bilang ng mga alok ay bumubuo ng isang tiyak na pangangailangan, at kabaligtaran, ang mas maraming alok, ang mas kaunting demand.
• Palitan. Walang mamimiling magbabayad ng mas mataas kung mas mura ang isang property na may katulad na mga katangian.

Ang konsepto ng market value ay halos magkapareho sa konsepto ng equilibrium price. Ang presyong ekwilibriyo ay isang hanay ng mga quantitative na katangian atmga salik sa pagpepresyo na tumutukoy sa supply at demand para sa item na inihahambing.

Pangunahing pamantayan para sa pagpili ng maihahambing na mga ari-arian para sa pagtatasa ng real estate

Mayroong isang malaking bilang ng mga elemento na isinasaalang-alang sa isang paghahambing na pagsusuri, at ang kanilang kumbinasyon ay halos walang katapusan. Samakatuwid, ang pagsusuri ay limitado sa isang tiyak na bilang ng mga salik na direktang nakakaapekto sa pagpepresyo.

Mga elemento ng paghahambing. Kalidad ng mga karapatan

Anumang encumbrance o easement ay humahantong sa pagbaba sa halaga ng property na pinahahalagahan. Ibig sabihin, ang anumang paghihigpit sa karapatan ng pagmamay-ari ay isang pagbawas sa presyo. Kung ang bagay na binibigyang halaga ay walang ganoong mga pagkukulang kumpara sa mga maihahambing na bagay, ang presyo, sa kabilang banda, ay tumataas.

Para sa mga land plot, ang pagkakaroon ng mga easement ay hindi lamang ang nagpapababang kadahilanan. Kapag ang pagtatasa ng halaga ay napakahalaga, inililipat ang pagmamay-ari ng lupa o ang karapatan sa pag-upa, permanenteng paggamit. Ang huling dalawang karapatan ay tinutukoy bilang pagbabawas ng mga kadahilanan. Napakahalaga kung ang lupain ay may ilang mga paghihigpit sa karagdagang mga transaksyon dito.

Mga tuntunin ng pagbebenta

Isinasaalang-alang ang ganitong mga kundisyon kung ang na-appraise na bagay ay talagang may mga natatanging tampok kapag naibenta.

Ang pagkabangkarote ay isang reducing factor, ibig sabihin, ang nagbebenta ay nagmamadaling gumawa ng isang transaksyon sa pagbili at pagbebenta, dahil ang oras ng pagkakalantad ng real estate market object ay malinaw na nabawasan kumpara sa mga katulad na bagay.

Ang pagtatasa ay malaki ring naiimpluwensyahan ng ugnayan ng pamilya, pakikipagsosyorelasyon, bagama't mahirap tasahin ang mga panganib na ito.

Kung ang nagbebenta at ang bumibili ay konektado sa pamamagitan ng mga relasyon sa pag-upa, at ito ay pinlano na magtapos ng isang kontrata ng pagbebenta sa pagitan nila, kung gayon upang makatipid sa mga pagbabayad ng buwis, siyempre, ang tinantyang gastos ay mababawasan. Sa kasong ito, mayroon lamang isang pagganyak - dahil ang mga partido sa transaksyon ay konektado sa pamamagitan ng iba pang mga relasyon sa hindi pang-market, samakatuwid, ang nagbebenta ay talagang kredito ang bumibili. Magkakaroon ng katulad na sitwasyon kung ang transaksyon ay nasa mga tuntunin ng opsyon.

Ang pag-asam na makatanggap ng mga subsidyo ng estado para sa pagpapaunlad ng imprastraktura ay maaaring humantong sa pagtaas sa tinantyang halaga ng residential real estate. Ang halaga ng inaasahang concessional lending ay tinutukoy mula sa pagkakaiba sa pagitan ng concessional at market lending.

Mga Kundisyon ng Market

Maaaring maglapat ng pababang pagsasaayos kung may malaking pagkakaiba sa pagitan ng market value para sa isang katulad na property at ng expert property.

Maaari ding isaalang-alang ang pagbabago sa functionality sa assessment, dahil nakakaapekto ito sa balanse ng supply at demand.

Lokasyon ng ari-arian

Mga value driver	Mga Salik na Nakakapagpababa ng Gastos
Neighborhood Prestige Status ng iba pang may-ari ng residential property Reserve area Availability ng paradahan Accessibility sa mga highway Presence of architectural monuments and other attractions Recreational area malapit sa real estate Mga natatanging katangian ng arkitektura ng gusali	Distansya mula sa sentro ng lungsod Walang mga grocery store sa loob ng maigsing distansya Paglayuan mula sa paaralan at mga institusyong preschool Masamang sitwasyon sa kapaligiran sa rehiyon Presence ng factory at warehouse enterprises malapit sa property, landfill

Mga pisikal na salik (para sa lupa)

Ang paghahambing na diskarte sa pagsusuri ng isang land plot ay kinabibilangan ng koleksyon ng mga katangian tungkol sa property:

• laki;
• hugis;
• geology;
• topography;
• antas ng paghahanda, ibig sabihin, kung ang lupain ay nalinis na ng mga halaman, kung ang mga iregularidad ay naalis na;
• mga tagapagpahiwatig ng kalidad ng takip ng lupa.

Pinaka-kapansin-pansin ay ang pagkakaroon o kawalan ng mga burol o mga dalisdis, mga pormasyon ng bato o mga kanal. Mahalaga rin kung ano ang kapasidad ng pagdadala ng lupa, ang lakas nito, ang pagkakaroon ng tubig sa lupa. Napakahalaga kung mayroong impormasyon tungkol sa posibleng paglitaw ng mga mineral. Kung makumpirma ang impormasyon, tiyak na magkakaroon ng encumbrance ang lupain sa hinaharap.

Mga pangkalahatang katangian ng bagay na susuriin

Ang Market comparison approach ay ang pag-aaral ng mga katangian na nagpapataas ng halaga ng mga bagay. Kabilang dito ang:

• laki ng gusali o silid;
• taas ng gusali;
• availability at lugar ng mga auxiliary facility;
• taas ng kisame.

Mahalaga din ang materyal kung saan itinatayo ang gusali, kung mas moderno at maaasahan ito, mas mataas ang halaga ng ari-arian. Panghuli ngunit hindi bababa sa ay ang pangkalahatang hitsura ng buong gusali, ang pagkakaroon ng mga pag-aayos at isang maginhawang pasukan. Kung ang pasukan ay mula sa bakuran, ito ay magiging reducing factor.

Ang kakulangan sa pagkukumpuni ay isang dahilan upang amyendahan ang ulat ng pagsusuri. Ang naturang kalkulasyon ay ginawa batay sa halaga ng pagkukumpuni o pagpapanumbalik, na isinasaalang-alang ang tubo na matatanggap ng negosyante mula sa pamumuhunan sa konstruksiyon o pagkukumpuni.

Mga salik sa ekonomiya

Ang paghahambing na diskarte sa real estate ay isinasaalang-alang ang posibleng pagtitipid sa mga mapagkukunan ng enerhiya sa panahon ng operasyon. Dahil sa patuloy na pagtaas ng halaga ng mga utility, patuloy na iniisip ng mga tao ang tungkol sa pagtitipid at paggamit ng mga alternatibong mapagkukunan ng enerhiya.

Ang salik na ito ay lalong mahalaga kung ang bagay ay binili para sa karagdagang pagpapaupa. Kung mas mataas ang ratio ng kita sa mga gastos na mapupunta sa pagpapatakbo ng isang gusali o lugar, mas mababa ang halaga ng maibabalik na kapital sa netong kita sa pag-upa ng real estate.

Kabilang din sa kategoryang ito ang indicator ng presensya o kawalan ng mga metro, kung ang mga hakbang ay ginawa upang mabawasan ang pagkawala ng init.

Iba pang indicator

Ang pagsusuri ay kinabibilangan ng pagsasaalang-alang sa presensya o kawalan ng mga elemento ng serbisyo. Ang pinakasimpleng halimbawa ay kung ang bahay ay may elevator o wala. Ang presensya o kumpleto o bahagyang kawalan ng lahat ng komunikasyon, angmas konektado sa lokal na sistema. Kung mayroong masyadong maraming mga pagkukulang, pagkatapos ay isinasagawa ang isang pababang pagwawasto. Isinasagawa ang pagtatasa ng real estate ayon sa iba't ibang indicator.

Mga hakbang ng pagkalkula

Lahat ng paghahambing na kalkulasyon ay batay sa impormasyon mula sa mga open source sa mga kamakailang transaksyon na may katulad na real estate.

Mga hakbang sa pagsusuri:

1. Pag-aaral ng mga katulad na alok sa isang partikular na segment ng property, pagtukoy ng mga maihahambing na property na naibenta kamakailan.
2. Ang nakolektang impormasyon ay sinusuri at ang bawat alok ay isa-isang inihahambing sa property na sinusuri.
3. Pagkilala sa mga katangian ng pagpepresyo, mga pagbabago sa ulat ng pagpapahalaga.

Pagsang-ayon sa inayos na presyo at pagkuha ng panghuling gastos sa pamamagitan ng paghahambing na diskarte.

Mga bentahe ng comparative approach

Una sa lahat, binibigyang-daan ka ng paraan na ipakita ang opinyon ng mga karaniwang mamimili at nagbebenta lamang.

Ang pagpapahalaga ay makikita sa kasalukuyang mga presyo, na isinasaalang-alang ang mga pagbabago sa mga kondisyon sa pananalapi at maging ang mga proseso ng inflationary. Ang pagtatantya ay palaging statically justified.

Upang suriin ang isang partikular na ari-arian, hindi mo kailangang pag-aralan ang buong real estate market, ngunit ang mga katulad na ari-arian lamang. Ang pamamaraan ay napaka-simple, na may maaasahang mga resulta.

… at mga disadvantage

• Medyo mahirap alamin ang mga aktwal na presyo.
• Buong pag-asa sa aktibidad at katatagan ng real estate market.
• Hirap sapagkakasundo ng data, kung malaki ang pagkakaiba ng mga katulad na bagay sa mga tuntunin ng pagbebenta.

Sa pagsasara

Ang esensya ng comparative approach sa real estate valuation ay malinaw sa parehong bumibili at nagbebenta. Ang pamamaraan ay nagpapahintulot sa mga partido na pag-aralan ang real estate market at tiyaking hindi sila natalo. Maaaring isagawa ang pagsusuri batay sa mga transaksyon na nakumpleto na o sa mga alok mula sa iba pang mga nagbebenta. Sa anumang kaso, ang comparative technique ay ang systematization at paghahambing ng data sa katulad na real estate. Ang pangunahing bagay ay ang pagpili ng mga katulad na bagay para sa paghahambing ay dapat isaalang-alang ang mga espesyal o hindi pangkaraniwang mga kadahilanan, halimbawa, ang banta ng pag-agaw ng collateral, mga pagbabago sa mga regulasyon sa lokal na antas o hindi pagsunod sa mga tuntunin ng kasunduan sa pautang, ang pagkakaroon ng mapilit na elemento.