Ang market value ng lupa. Kadastral at halaga sa pamilihan

2024 May -akda: Howard Calhoun | [email protected]. Huling binago: 2023-12-17 10:43

Ang kadastral at market value ng isang land plot ay dalawang konsepto na mahalagang malaman upang ma-navigate ang pagbebenta. Ang unang uri ay nagpapahayag ng presyo ng site ayon sa mga pamantayan, na kinakalkula depende sa lokasyon at kategorya ng lupa. Ginagamit ito bilang isang regulator ng mga relasyon sa lupa kapag nagtatapos sa mga transaksyon sa pag-upa at pagbebenta, pati na rin upang kalkulahin ang halaga ng buwis na babayaran sa estado. Ang kadastral at market value ng isang land plot ay tinatasa kahit isang beses kada limang taon. Ang data na nakuha bilang resulta ng naturang pagtatasa ay ipinasok sa state real estate cadastre na pinapanatili ng Federal Service for State Registration, Cartography at Cadastre.

Ang ugnayan sa pagitan ng mga konseptong ginamit

Ang batas ng Russia ay nagbibigay ng hindi lamang kadastral na halaga, kundi pati na rin ang normatibo at halaga sa pamilihan. Ang normatibo ay inilalapat sa mga kaso kung saan ang kahulugan ng kadastral ay hindi pa ginawa. Kinakalkula ito sa ilang mga kaso, na inireseta ng batas: kapag kumukuha ng mga pautang sa bangko na sinigurado ng lupa, pagbili ng mga lupain ng munisipyo at estado, at sa iba pang mga kaso. Pagkalkula ng halaga ng lupa ditoSa kasong ito, karaniwang tinutukoy ito bilang 200 beses ang rate ng buwis sa lupa bawat metro kuwadrado ng lugar ng lupa, na kinakalkula batay sa nilalayon na layunin, habang isinasaalang-alang ang mga multiply factor at hindi isinasaalang-alang ang mga benepisyo sa buwis.

Taon-taon, itinatakda ng mga lokal na awtoridad ang halaga ng lupa, na kinikilala bilang normatibo, na maaaring mag-iba sa loob ng 25%. Ang market value ng mga land plot ay karaniwang 25% na mas mataas kaysa sa karaniwang halaga. Ang isang dokumento na nagsisilbing kumpirmasyon ng karaniwang presyo para sa isang partikular na plot ay maaaring makuha mula sa komite ng lungsod o distrito para sa pamamahala ng lupa at mga mapagkukunan ng lupa.

Mga Tampok

Ang market value ng mga land plot ay karaniwang tinutukoy depende sa mga salik gaya ng market demand at supply para sa lupain ng isang partikular na kategorya sa isang partikular na rehiyon sa kasalukuyang panahon. Sa halaga, hindi ito dapat lumampas sa pinaka-malamang na antas ng presyo ng pagbili ng isang katulad na teritoryo. Ang pagbabago sa mga kondisyon ng merkado o ang target na oryentasyon ng site ay maaaring makaapekto sa laki nito. Ang halaga ng merkado ng mga plot ng lupa ay tipikal para sa pangalawang merkado, kung saan ang muling pagbebenta ng mga lugar ng lupa sa pagtatapon ng mga pribadong may-ari ay isinasagawa. Ang pangunahing merkado, kung saan ang pagkuha ng mga lupain ng munisipyo at estado sa pribadong pagmamay-ari, ay nagrerekomenda ng paggamit ng karaniwang halaga. Ang lahat ng mga uri na ito ay maaaring may ilang mga pagkakaiba. Ang kadastral at karaniwang mga halaga ay katulad ng presyo ng imbentaryo, habang ang halaga sa merkado ay katulad ng tradisyonal na demand atalok.

Proseso ng pagsusuri

Isinasagawa ang pagtatantya ng halaga sa pamilihan ng lupa upang malaman ang tunay na presyo ng bagay. Karaniwan, ang presyo ay nabuo batay sa lokasyon ng teritoryo ng site, mga kondisyon ng merkado, ang dynamics ng supply at demand, pati na rin ang sitwasyon sa ekonomiya ng bansa sa oras ng transaksyon. Salamat sa isang komprehensibong pagpapasiya ng lahat ng mga salik na ito, posibleng kalkulahin ang halaga ng isang land plot, dahil ang kumpanya ng pagtatasa ay kokolekta ng pinakanauugnay na data na maaaring maging kapaki-pakinabang para sa isang layunin na pagtatasa.

Kailangan para sa mga aktibidad sa pagtatasa

Karaniwan, ang pakikipag-ugnayan sa mga dalubhasang kumpanya para sa pagsusuri ay ipinapayong sa ilang mga kaso, kung saan ay naka-highlight:

- ang pangangailangan para sa cadastral valuation;

- kung ang site ay dapat na tubusin mula sa pagmamay-ari ng estado;

- kung kinakailangan na maglipat ng kontribusyon sa awtorisadong kapital ng negosyo;

- sa kaso ng isang mortgage o pledge;

- kung kinakailangan, tukuyin ang halaga ng pagbebenta ng lupa;

- pagkalkula ng halaga ng mga buwis na binayaran sa mga donasyon.

Dibisyon ng ari-arian

Assessment ng market value ng isang land plot ay kinakailangan kapag naghahati ng ari-arian. Nalalapat ito sa mga indibidwal at legal na entity. Kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa mga indibidwal, pagkatapos ay magsisimula ang proseso ng pagtatasa kapag nagdiborsyo ang mag-asawa at kinakalkula na isinasaalang-alang ang mga gusali na matatagpuan sa site. Sa kaso ng mga legal na entity, ang pagtatasa ng lupa ay binubuo ng paglalaanat pagpapahalaga sa bahagi ng bawat shareholder o kapwa may-ari ng kumpanya ayon sa legal na katayuan ng kumpanya. Kadalasan ang paghahati ng ari-arian ay sinasamahan ng paglilitis sa korte, dahil sa kung saan ang halaga sa pamilihan ng mga kapirasong lupa ay maaaring matukoy nang maraming beses.

Kapag maraming kahalili ang pumasok sa mana, ang buong pagtatasa ng mga lupain ay gagawin din. Kung ang isa sa mga partido ay hindi sumasang-ayon sa mga resulta ng pagsusuri, ire-refer ang kaso sa korte.

Pagtukoy sa halaga ng upa

Ang ganitong uri ng pagtatasa ay maaaring madaling magamit. Sa sitwasyong ito, kapag kinakalkula ang halaga ng isang land plot, ang pagkakaiba sa pagitan ng tunay na halaga nito sa merkado at ang catalyzed na rate ng pag-upa para sa mga teritoryo ng ganitong uri ay kinuha bilang batayan. Ang halaga ng karapatan sa pag-upa ay direktang nakadepende sa mga kapangyarihan ng nangungupahan, mga encumbrances at ang tagal ng karapatan sa pag-upa, ang mga karapatan sa ari-arian na pinahahalagahan ng mga ikatlong partido, pati na rin ang nilalayon na layunin ng lupa.

Ang market value ng mga land plot ay direktang nakadepende sa mga salik gaya ng: lokasyon ng mga teritoryo; accessibility para sa mga sasakyan; pagkakaroon ng mga komunikasyon, pati na rin ang kanilang quantitative at qualitative na komposisyon. Bilang karagdagan, kinakailangang isaalang-alang ang data ng geodetic at engineering-geological na pag-aaral, ang kahalagahan nito ay medyo malaki, lalo na kapag nagpaplano ng gawaing pagtatayo sa site.

Status sa isang partikular na petsa

Dahil ang market ng lupa ay nailalarawan sa pamamagitan ng patuloy na pagbabago sa mga presyo, ang pagtatasa ay kailangang gawin sa isang tiyak na petsa. Ang market value ng mga land plot ay nag-iiba din depende sa kanilang layunin ayon sa mga papeles, iyon ay, ang pinahihintulutang kaso ng paggamit. Ang layunin ay nagpapahiwatig ng pinakamabisa o malamang na pagtatapon ng teritoryo. Ang lahat ng ito ay ginagamit upang matukoy ang halaga ng pagtubos ng lupa. Sa kasong ito, ang mga pagtatantya ay nahahati sa magkakahiwalay na mga teritoryo na naiiba sa anyo at katangian ng paggamit ng lupa.

Metodolohiya ng Pagsusuri

Kaya, bago matukoy ang halaga ng isang land plot, kailangan mong sagutin ang ilang tanong:

- ano ang nilalayon na layunin ng land plot, pati na rin ang pinahihintulutang paggamit na pinagkalooban nito;

- ano ang mga umiiral na pamamaraan at uri ng paggamit ng lupa sa malapit na lugar sa mga plot;

- anong mga pagbabago ang darating sa land market;

- anong uri ng paggamit ng lupa ang inaasahan sa ngayon.

Ang pagsusuri sa market value ng isang land plot ay batay sa ilang partikular na impormasyon. Karaniwang nangangailangan ito ng: pagtukoy sa mga layunin ng pagtatasa; magtakda ng isang tiyak na petsa para sa pag-areglo; alamin ang mga detalye ng customer; may mga dokumentong nagpapatunay sa karapatan ng may-ari ng site sa teritoryo, maaari itong maging nangungupahan o may-ari.

Kailangan mo ring malaman:

- layunin ng tinasang teritoryo;

- pinahihintulutanpaggamit ng lupa;

- uri ng paggamit ng site sa ngayon;

- ang posisyon ng bagay na tinatasa sa teritoryal na plano, iyon ay, ang accessibility sa transportasyon nito at ang agarang kapaligiran;

- ang pangunahing gamit ng lupa sa kalapit na lugar.

Bukod dito, dapat mayroong:

- land plan;

- impormasyon tungkol sa pag-aayos ng mga hangganan ng teritoryo;

- data sa pagkakaroon ng ilang mga pagpapabuti, sa partikular, mga gusali, istruktura, komunikasyon na matatagpuan sa site, pati na rin ang detalyadong impormasyon tungkol sa mga ito;

- data sa pagkakaroon ng mga encumbrances sa anyo ng mga gusali, komunikasyon at pasilidad na matatagpuan sa site, na may detalyadong impormasyon tungkol sa mga ito.

Ang market value ng mga land plot ay kinakalkula na isinasaalang-alang ang maraming nuances. Sa tumpak na pagtatasa sa ilalim ng gabay ng mga may karanasang propesyonal, anumang transaksyong pinansyal sa lupa ay maaaring ligtas na maisagawa.

Mga salik na nakakaapekto sa marka

Ang iba't ibang uri ng mga plot ng lupa ay naiimpluwensyahan ng parehong mga salik pagdating sa kanilang pagpapahalaga: lokasyon, panlabas na mga kadahilanan, kondisyon ng merkado, nilalayon na paggamit at ang posibilidad ng pagbabago nito, ang posibleng tubo na natanggap mula sa paggamit nito. Ang mahalaga ay ang tinantyang halaga ng huli.

Ang pagtatasa ng market value ng isang land plot ay ginawa sa isang tiyak na petsa. Sa paglipas ng panahon, maaaring magbago ang figure na ito. Inirerekomenda na ang pagtatasa aybatayan para sa pinakamataas na kahusayan. Iyon ay, kapag nagsasagawa ng pananaliksik, ginagamit ng mga eksperto ang pagpapalagay ng pagiging makatwiran ng paggamit ng bagay na ito alinsunod sa batas, pati na rin ang mga pinansyal at pisikal na katotohanan. Ito ay lumiliko na bilang isang resulta ng pagtatasa, hindi ang average na gastos ay kinakalkula, ngunit ang maximum. Minsan pinapayagan ang isang kondisyon, ngunit makatwiran, paghahati ng isang bagay sa isang bilang ng mga bahagi, na nailalarawan sa pamamagitan ng iba't ibang uri, anyo, at iba pang mga tampok. Kadalasan ang resulta ng pananaliksik ay naiiba mula sa inaasahan dahil sa ang katunayan na ang kasalukuyang uri ng paggamit ay hindi tumutugma sa maximum na epektibo. Ang konseptong ito ay kailangang harapin.

Maximum na paggamit

Kung sakaling matukoy ang market value ng isang land plot, dapat isaalang-alang ang mga sumusunod na salik:

- nilalayon na layunin, pati na rin ang pagkakaroon ng mga pahintulot para sa isang partikular na uri ng paggamit;

- paggamit ng site pagkatapos ng katotohanan;

- gustong uri ng paggamit ng lupa sa kasalukuyang county;

- mga pagtataya tungkol sa mga pagbabago sa presyo para sa mga katulad na seksyon.

Mga Konklusyon

Isinasaalang-alang ng proseso ng pagtatasa ang average na halaga ng mga teritoryo sa lugar ng pag-aaral, ang pagkakaroon ng mga network ng transportasyon, ang kawalan o pagkakaroon ng mga gusali, mga network ng engineering sa lupa, ang sitwasyon sa kapaligiran, ang kalayuan ng imprastraktura, at iba pa. Para sa lupang pang-agrikultura, kinakailangang suriin ang aktwal na ani ng pananim, gastos sa produksyon, gastosmga benta ng mga produkto sa rehiyon, pati na rin ang isang bilang ng mga parehong makabuluhang mga kadahilanan. Ang iba pang mga uri ng kapirasong lupa ay sinusuri sa parehong paraan.