Bagong gusali o "pangalawang": ano ang mas magandang bilhin?

2024 May -akda: Howard Calhoun | [email protected]. Huling binago: 2023-12-17 10:43

Isa sa mga pangunahing tanong ng maraming bumibili ng bahay ay ang pagpili sa pagitan ng isang bagong gusali at isang "pangalawang" gusali. Ang pagpili ay seryosong kumplikado kung ang mga presyo ng parehong uri ng mga apartment ay hindi gaanong naiiba. Ang bawat pagpipilian ay may mga kalamangan at kahinaan nito, kaya ang pagbili ng bahay ay dapat na lapitan nang may pananagutan. Isa itong apartment, kung tutuusin, at ang ilan sa mga ito ay maaaring nagkakahalaga ng daan-daang libong dolyar.

Bagong gusali o "pangalawang" - alin ang mas maganda?

Ang Primary housing ay isang apartment na hindi nakarehistro dati sa sinuman. Sa katunayan, madalas nilang sinusubukang magbenta ng mga apartment na hindi pa naitayo bilang pangunahing pabahay.

Tandaan na ang pagbebenta ng mga apartment sa mga bahay na itinatayo o pinaplano para sa pagpapaunlad ay kinokontrol ng Batas Blg. 214-FZ. Ang batas na ito ay nag-oobliga sa developer na magtayo ng bahay at ilagay ito sa pagpapatakbo, paglilipat sa mga kalahok ng programa (mga mamimili) ng mga apartment (mga bagay) na naayos sa kontratakonstruksiyon).

Pagkatapos maisagawa ang bahay, nilagdaan ang sertipiko ng pagtanggap ng bagay. Kasabay nito, ang mga mamimili ay kailangang irehistro ang pagmamay-ari ng apartment sa bagong gusali. Pagkatapos matanggap ang sertipiko ng pagpaparehistro ng estado, ang katayuan ng pabahay ay awtomatikong magbabago mula sa pangunahin patungo sa pangalawa.

Ano ang "second hand"?

Ang Reseller housing ay isang apartment na pag-aari ng isang tao, ibig sabihin, ito ay pag-aari ng isang indibidwal o legal na entity. Sa kasong ito, ang apartment ay maaaring pribado, munisipal o estado. Ngunit ito ay pangalawang tahanan pa rin. Samakatuwid, kahit na ang mga bagong apartment na itinayo anim na buwan o isang taon na ang nakaraan ay itinuturing na pangalawang pabahay, bagaman sa katunayan sila ay bago. Samakatuwid, sa simula ay imposibleng masabi kung alin ang mas mahusay - isang bagong gusali o isang "pangalawang", dahil ang parehong mga apartment ay maaaring bago.

Para sa mga munisipal na apartment, ang mga tao ay maaaring manirahan doon sa pamamagitan ng isang social contract of employment. Wala silang sertipiko ng pagpaparehistro ng estado, ngunit ang pabahay na kanilang tinitirhan ay itinuturing pa rin na pangalawa, dahil mayroon pa rin silang may-ari - ang munisipalidad.

Pamantayan para sa paghahambing ng parehong uri ng apartment

Imposibleng matukoy nang eksakto kung ano ang mas mahusay na bilhin - isang "pangalawang" o isang bagong gusali, dahil walang malinaw na mga pakinabang para sa pangunahing pabahay kaysa sa pangalawang pabahay. Ang lahat ay depende sa sitwasyon at kondisyon. Kung nais mong gumawa ng tamang pagpipilian at sa wakas ay magpasya para sa iyong sarili kung ano ang mas kumikita - isang "pangalawang" o isang bagong gusali, kung gayonisaalang-alang ang sumusunod na pamantayan:

1. Gastos. Kung pinag-uusapan natin ang "pangunahing", mayroong isang pattern: ang gastos sa bawat metro kuwadrado ng pabahay ay depende sa yugto ng pagtatayo ng pasilidad. Sa pinakamaagang yugto, ang gastos sa bawat metro kuwadrado ay magiging mababa, at ito ang pangunahing bentahe ng pangunahing pabahay. Ang presyo ng "segunda mano" ay palaging mas mataas, at walang paraan upang ibaba ang nakapirming presyong ito.
2. Timing. Kapag bumili ng pangalawang pabahay, maaari kang lumipat dito kaagad pagkatapos ng pagtatapos ng transaksyon. Ngunit sa "pangunahing" ito ay hindi posible. Kung ang mamimili ay nagtapos ng isang deal at bumili ng bahay sa yugto ng paghuhukay ng isang hukay ng pundasyon, pagkatapos ay kailangan mong maghintay ng isa pang dalawang taon. Kung tatapusin mo ang isang deal sa yugto ng pagkumpleto ng konstruksiyon, ang presyo sa bawat metro kuwadrado ay tataas, ngunit kakailanganin mong maghintay lamang ng tatlo hanggang apat na buwan.
3. Mga Puhunan. Kapag bumili ng pabahay sa isang bagong gusali, inaalok ito sa bumibili para sa isang magaspang na tapusin. Nangangahulugan ito na kakailanganin mong mamuhunan ng maraming pera sa pag-aayos, pagbili ng mga materyales sa gusali, pagbili ng mga kagamitan at muwebles. Kapag bumibili ng apartment sa pangalawang merkado ng pabahay, madalas kang makakahanap ng mga inayos na apartment. At kahit na ang pag-aayos ay madalas na mura o luma, ang gayong apartment ay medyo matitirahan. Kaya ang isyu ng karagdagang pamumuhunan ay may kaugnayan sa pagpili ng pabahay.
4. Assortment. Ang pangalawang merkado ng pabahay ay mas malawak, at mayroong higit pang mga alok dito. Karaniwan ang pinakamatagumpay na mga apartment sa mga bagong gusali ay binili sa yugto ng paghuhukay. Sa pagtatapos ng pag-unlad, ang pinaka-hindi kanais-nais na mga opsyon ay mananatiling ibinebenta.
5. Pagpaparehistro. Imposibleng magrehistro sa isang bagong gusali, dahil upang makakuha ng permit sa paninirahan, dapat mayroon kaisang sertipiko ng pagpaparehistro ng pagmamay-ari, o may kamag-anak na nakarehistro na sa pampublikong pabahay.
6. Posibleng kita. Naisulat na sa itaas na ang presyo sa bawat metro kuwadrado ay lumalaki sa direktang proporsyon sa yugto ng pagtatayo. Samakatuwid, kapag namumuhunan sa yugto ng paghuhukay, ang may-ari ng hinaharap na pabahay ay maaaring kumita ng hanggang 30% bawat taon. Ito ang kaso kung ang pagtatayo ay nagpapatuloy nang walang pagkaantala. Ang halaga ng pangalawang pabahay ay hindi matitiyak na lalago, ngunit nagbabago ito dahil sa mga kadahilanan sa merkado. Gayunpaman, maaari kang kumita ng pera sa isang pangalawang apartment sa pamamagitan ng pag-upa nito. Mahirap kalkulahin ang halaga ng kita sa kasong ito. Nakadepende ang lahat sa gastos, lugar at marami pang salik.
7. Mortgage. Ang "Secondary" o bagong gusali ay maaaring kunin sa isang mortgage. Gayunpaman, sa kaso ng pagpapahiram ng mortgage para sa isang apartment sa isang bagong gusali, mayroong maraming iba't ibang mga paghihirap. Sinusubukan ng mga bangko na huwag mag-isyu ng mga pautang para sa pagbili ng mga apartment na hindi pa nakumpleto, dahil may panganib na hindi na sila makumpleto. Ang isa o higit pang mga bangko ay maaaring mag-isyu ng naturang pautang, at ang mga kondisyon para dito ay maaaring hindi paborable. Karaniwan, ang rate para sa pangunahing pabahay ay 2-3% na mas mataas kumpara sa rate para sa pangalawang pabahay.
8. Legal na kadalisayan. Kapag bumili ng bagong bahay, maaari kang maging 100% sigurado na ito ay malinis mula sa legal na pananaw. Wala pang nakatira dito dati, at ang bumibili dito ay ang bagong may-ari. Ang mga apartment sa pangalawang merkado ay may mga may-ari, kung minsan ay marami. At madalas ay hindi alam kung anong uri sila ng mga tao at kung ano ang ginawa nila sa apartment.

Bukod dito, sa mga bagong gusali ay palaging may mga sariwang komunikasyon at mga sistema ng engineering. Sa pangalawang merkado, ang mga komunikasyon ay maaaring maubos at nangangailangan ng kapalit, kaya sa kasong ito ito ay isang kalamangan sa pabor ng isang bagong gusali. Gayundin, kapag bumibili ng isang "pangunahing" ari-arian, napakababa ng posibilidad na ang isang adik sa droga o alkohol ay maninirahan sa malapit.

Mga Panganib

Kapag bumili ng apartment sa isang bagong gusaling ginagawa, may panganib na malugi ang construction company at hindi matatapos ang construction. Sa kasong ito, hindi mo maibabalik ang iyong pera. Ito ay hindi makatotohanang hulaan. Ipinapakita ng pagsasanay na madalas na inaantala ng mga kumpanya ng konstruksiyon ang paghahatid ng pabahay, at walang magagawa ang mga mamimili tungkol dito. Siyempre, sinusubukan ng gobyerno na bawasan ang panganib na ito sa pamamagitan ng pagsasaalang-alang sa mga batas sa sapilitang insurance ng mga developer laban sa pagkabangkarote. Ngunit may panganib pa rin, at kahit na ang mga parusa sa pagkaantala ay hindi pumipigil sa developer na maantala ang mga deadline. Kapag pumipili sa pagitan ng isang bagong gusali o isang "pangalawang", kailangan mong tandaan ang mga panganib na ito. Ngunit kung ang developer ay pinagkakatiwalaan at may awtoridad, ang panganib na makakuha ng pabahay mula sa kanya ay mababawasan nang husto.

Gayunpaman, may mga panganib din sa pangalawang pamilihan ng pabahay. Ang mga ito ay may kaugnayan sa pagpapatupad ng kontrata ng pagbebenta. Maaaring wakasan ang kontratang ito sa korte pagkatapos mabayaran ng mamimili ang lahat ng pera. Mayroon ding mga kaso kapag lumitaw ang mga ikatlong partido na may legal na pagmamay-ari ng real estate. Sa kasong ito, ang kontrata ng pagbebenta ay maaaring muling wakasan, at ang transaksyon ay idedeklarang hindi wasto. Sa kasong ito, mawawala ang iyong pera atmanatiling walang tirahan. Sa kabutihang palad, ang lahat ng mga panganib na ito ay maaaring i-level sa tulong ng isang karampatang abogado, ngunit ang kanyang mga serbisyo ay maaaring magastos.

Mga kalamangan ng isang bagong gusali

Ang mga apartment sa mga bagong gusali ay may mga sumusunod na pakinabang:

1. Ang mga ito ay gawa sa mga modernong materyales. Ito ay hindi direktang nangangahulugan na ang mga ito ay mas matibay at maaasahan.
2. Mahusay ang disenyo ng mga ito at halos palaging maluwag.
3. Ang layout ay komportable at ginawa alinsunod sa mga modernong pamantayan.
4. Malinis at malaki ang mga landing. Ang parehong naaangkop sa mga pasukan.
5. Lahat ng apartment ay may double-glazed na bintana.
6. Ang metro ng tubig at gas ay nasa lahat ng dako.
7. May gumaganang elevator, ang ilang bahay ay may mga freight elevator.
8. May paradahan sa ilalim ng lupa at sa bakuran.

Ang presyo ng isang bagong gusali bilang pangunahing bentahe

Lahat ng mga pakinabang na ito ay maliit kumpara sa pinakamahalagang bentahe - gastos. Ang pinakamataas na katanyagan ng pangunahing pabahay ay nagbibigay ng presyo. Kung bumili ka ng gayong apartment sa yugto ng paghuhukay, kung gayon ang isang apartment sa isang bagong gusali ay maaaring nagkakahalaga ng 30% na mas mababa kaysa sa eksaktong parehong apartment sa pangalawang merkado ng pabahay. Iyon ay, kung ang isang kondisyon na "pangalawang" ay nagkakahalaga ng 100 libong rubles (ang presyo ay kinuha bilang isang halimbawa), kung gayon ang parehong "pangunahing" ay nagkakahalaga lamang ng 70 libo. Totoo, kailangan niyang maghintay ng halos isang taon, o kahit dalawa.

Living space at pinahusay na seguridad

Isa pang argumentong pabor sa"primaries" - isang malaking living area. Ang mga modernong proyekto ay nagbibigay para sa mga residente ng isang malaking lugar. Halimbawa, ang pinakasikat na mga bagong panel house sa Russia (serye ng P-44T) ay nagbibigay ng isang minimum na lugar para sa isang apartment na katumbas ng 38 "mga parisukat". Ngunit sa isang lumang panel house, ang lugar ng isang isang silid na apartment ay maaaring 30-33 square meters. Ito ang pamantayan noong itinayo ang lumang bahay na ito.

Hindi mo pa rin alam kung alin ang mas maganda - "second hand" o bagong gusali? Pagkatapos ay narito ang isa pang argumento para sa iyo: sa mga bagong gusali, sinusunod ang mga bagong kinakailangan sa kaligtasan, ginagamit ang mga bagong teknolohiya at materyales. Mayroon ding garantiya para sa ilang elemento: kisame, kagamitan sa engineering, dingding at bintana. Kung sa loob ng limang taon ang isang nangungupahan ay makatagpo ng mga problema na walang kaugnayan sa hindi wastong operasyon ng pabahay, pagkatapos ay maaari siyang makipag-ugnayan sa developer at humiling na alisin ang depekto at magbayad ng kabayaran para sa pinsalang dulot.

Legal na kalinisan ng pabahay

Kapag pumipili kung aling apartment ang bibilhin - isang bagong gusali o isang "pangalawang", dapat mo ring tandaan na ang pangalawang pabahay ay maaaring may "madilim na nakaraan" sa kasaysayan. Ngunit ang mga bagong gusali ay legal na laging malinis, at hindi mo kailangang mag-alala na may lalabas na kamag-anak ng nagbebenta na may mga karapatan sa iyong apartment. Ang tanging panganib ay nauugnay sa posibleng pagkawala ng pera sa panahon ng pagtatayo ng pabahay sa yugto ng paghuhukay. Ngunit sa kaso ng mga problema sa developer na may kaugnayan sa pagpapatupad ng mga network ng engineering o dokumentasyon, ipagpaliban lamang nito ang deadline para sa pagkumpleto ng pasilidad. Maliit ang posibilidad na malugi ang developer. Malamang, siya ay maseseguro laban sa bangkarota nang buo. Gayunpaman, sa pangkalahatan ay may mga nakalulungkot na kaso kapag, sa ilang kadahilanan, na-freeze ng developer ang bagay, at pagkatapos ay hindi natatanggap ng mga taong bumili ng mga apartment sa isang hindi pa tapos na gusali at hindi na maibabalik ang pera.

Imprastraktura at landscaping

Gayundin, kapag bumibili ng apartment sa isang bagong gusali, may pagkakataong makapasok sa isang bahagi ng lungsod na may hindi magandang binuong imprastraktura. Karaniwan, ang nag-develop sa simula ay nagpapatakbo ng isang gusali ng tirahan, at pagkaraan lamang ng mga taon ay lumilitaw ang mga tindahan, paaralan, kindergarten at iba pang mga bagay sa paligid nito. Samakatuwid, kapag bumili ng naturang pabahay, kailangan mong maunawaan na sa una ay kailangan mong maglakbay para sa mga pamilihan. Bagama't kung may itinatayo na bagong gusali sa sentro ng lungsod, magiging napakataas ang halaga ng isang apartment doon.

Ang isa pang disbentaha ay ang kakulangan ng amenities. Ang isang apartment sa isang bagong bahay ay isang kongkretong kahon kahit na walang mga kagamitan. Wala dito, kaya kailangan mong mamuhunan ng pera at pagsisikap sa landscaping.

Mga kalamangan ng "pangalawang"

Kapag pumipili sa pagitan ng isang bagong gusali o isang "pangalawang", dapat mo ring tandaan ang mga disadvantage at bentahe ng huling uri ng pabahay. Magsimula tayo sa mga kalamangan:

1. Ang kakayahang lumipat kaagad sa apartment na kabibili mo lang.
2. Sa ganoong apartment ay magkakaroon ng mga komunikasyon sa engineering at ilang uri ng pagkukumpuni, na nagpapahintulot na sa iyo na manirahan dito.
3. Malaking assortment. Ang pangalawang merkado ng pabahay ay napakalaki, at madalas kang makakapili sa pagitan ng iba't ibang opsyon. At ito ay posiblehumanap ng apartment na malapit sa metro at may magandang tanawin mula sa bintana.

Kahinaan ng mga apartment sa pangalawang merkado ng pabahay

Siyempre, ang lahat ng mga benepisyong ito ay kadalasang nagtutulak sa mga mamimili na isaalang-alang ang pangalawang merkado ng pabahay. Ngunit, pag-uusapan kung aling apartment ang mas mahusay - isang bagong gusali o isang "pangalawang", dapat mong tiyak na ituro ang mga kahinaan:

1. Mataas na presyo kada metro kuwadrado.
2. Isang mahabang kwento na maaaring magtago ng mga hindi kasiya-siyang katotohanan. Upang tiyak na makabili ng magandang pabahay na walang legal na problema sa hinaharap, kakailanganin mong mamuhunan sa isang propesyonal na abogado na maaaring suriin ang kasaysayan at "kalinisan" ng apartment.
3. Maaaring humina ang mga retaining wall sa buong buhay nila.
4. Luma na ang mga komunikasyon sa engineering at maaaring mangailangan ng kapalit sa lalong madaling panahon, o maaaring gumana ang mga ito ng isa pang dekada.

Pagkasira ng bahay bilang posibleng disadvantage

Gayunpaman, ang mahihinang pader at kagamitan ay maaaring nasa isang bahay na itinayo 20-25 taon na ang nakakaraan. Sa kabila ng kaakit-akit na hitsura ng bahay, ang pangkalahatang kondisyon nito ay maaaring mahirap, samakatuwid, kapag bumibili ng bahay, ipinapayong suriin ang mga sistema ng engineering at ang lakas ng bahay mismo. Upang gawin ito, kakailanganin mong gumastos ng pera sa mga pagsusuri ng eksperto ng mga espesyalista. Minsan ang sitwasyon ay maaaring lumabas upang kailangan mong gumastos ng kalahati ng gastos ng apartment upang palitan ang mga komunikasyon at magsagawa ng trabaho upang palakasin ang istraktura ng bahay. Samakatuwid, ito ay nagkakahalaga ng pag-iisip nang mabuti kung aling apartment ang mas mahusay na bilhin - isang "pangalawang" o isang bagong gusali. Mayroong mga plus at minus pareho doon at doon. Imposibleng i-generalize kung alin ang mas mahusay. Kinakailangang paghambingin ang mga partikular na apartment sa lumang bahay at sa bagong gusali.

Mahalaga ba ang mga review?

Ang huling criterion na makakatulong sa iyong pumili ng muling pagbebenta o bagong gusali ay ang feedback mula sa mga residente at mamimili! Halimbawa, kung nagtatayo ng bagong bahay ang isang builder, siguraduhing magbasa ng mga review tungkol dito. Maaaring magsalita ng negatibo ang mga mamimili tungkol sa kanya, dahil sa nakaraan ay labis niyang naantala ang proseso ng pagtatayo. Kung bago ang developer, hindi ka rin dapat magtiwala sa kanya, ngunit kung mayroon siyang hindi nagkakamali na reputasyon at magagandang review, mapagkakatiwalaan siya.