Pagbili ng komersyal na real estate: mga tampok, pamamaraan at rekomendasyon

2024 May -akda: Howard Calhoun | [email protected]. Huling binago: 2023-12-17 10:43

Ang pagbili ng komersyal na real estate ay nangangailangan ng lubos na responsableng diskarte. Ang isang pagkakamali o hindi tama lamang ay maaaring humantong sa malubhang negatibong kahihinatnan. Anuman ang pagiging kumplikado ng transaksyon, ang pagbili ng komersyal na real estate sa Moscow ay nangangailangan ng espesyal na pangangalaga at mahigpit na pagsunod sa ilang mga patakaran at isang algorithm ng mga aksyon.

Paano bumili ng opisina?

Ang pinaka kumikitang paraan ng pamumuhunan sa komersyal na real estate sa ating bansa ngayon ay ang pagkuha ng mga bagay sa kabisera at sa kalapit na rehiyon. Panalo ang may-ari ng ari-arian. Maaari siyang makakuha ng matatag na tubo mula sa paghahatid ng bagay sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa. Bilang karagdagan, sa merkado ngayon maaari kang makahanap ng isang malaking bilang ng mga matagumpay na kumpanya na handang bumili ng puwang sa opisina. Pangunahing interesado sila sa mga non-residential property na angkop para sa mga komersyal na aktibidad.

Ang paghahanap ng tamang espasyo sa opisina ay maaaring tumagal ng mahabang panahon. Gayunpaman, kung sa wakas ay nakahanap ka na ng angkop na bagay, may mga bagong tanong na lumitaw. Paano ito isinasagawapagbili ng komersyal na ari-arian? Paano gumawa ng isang kontrata? Anong mga tampok ang dapat isaalang-alang kapag gumagawa ng isang deal? Ito at marami pang iba ang tatalakayin sa artikulong ito.

Legal Niceties: Pagmamay-ari

Sa kabutihang palad, ang mga araw ng pagalit na pagkuha at iba pang mga sitwasyon ng mga ilegal na aksyon ay matagal na. Ngunit narito ang mga taong nagdadalubhasa sa mga ganitong aktibidad, nagtatrabaho hanggang ngayon. Kadalasan sila ay kasangkot sa paglutas ng iba't ibang mga problema. Sa panahon ng krisis sa ekonomiya, mas mataas ang panganib ng panloloko kaysa dati, kaya dapat maging maingat at mapagbantay ang mga may-ari ng negosyo.

Paano ang pagbili ng komersyal na real estate? Ang mga pitfalls na maaari mong asahan kapag gumagawa ng isang deal ay napaka-magkakaibang. Dapat kang maging maingat lalo na kung alam mo na ang nagbebenta ng ari-arian ay nasa mahirap na sitwasyon sa pananalapi. Sa modernong legal na kasanayan, maraming mga halimbawa kung paano ang orihinal na may-ari ng lugar, na gumuhit ng isang kontrata para sa pagbili ng komersyal na real estate, ay nag-iwan ng mga butas na naging posible upang mapanatili ang pagmamay-ari. Ang mga hindi tapat na nagbebenta, pagkatapos malutas ang mga isyu sa pananalapi sa pamamagitan ng transaksyon, ay maaaring humiling na ibalik ang bagay.

Kaya, maaari nating tapusin na ang pagbili at pagbebenta ng komersyal na real estate ay magiging matagumpay lamang kung ang transaksyon ay legal na naisasagawa. Ang mga pangunahing salik sa bagay na ito ay ang kawastuhan at kawastuhan ng pagbalangkas ng kontrata. Sa kasong ito lamang mapoprotektahan mo ang iyong sarili mula sa mga panganib na nauugnay sa pagkawala ng ari-arian atpagtatanghal ng walang batayan na mga paghahabol sa pananalapi ng nagbebenta. Kaya naman, para sa karamihan ng mga mamimili, ang pinakamahalagang aspeto ay ang pagkuha ng legal na malinis na lugar.

Ang pagbili ng komersyal na real estate para sa isang indibidwal na negosyante (indibidwal na negosyante) ay may maraming mga panganib na maaaring humantong sa mahabang paglilitis. Bilang resulta, hindi mo lang maaaksaya ang iyong oras at lakas, ngunit mawawala rin ang iyong lugar.

Mga Pangunahing Panganib sa Mamimili

Ang pagbili ng komersyal na real estate ay maaaring may mga sumusunod na panganib:

• hindi pagmamay-ari ng nagbebenta ang bagay;
• ang mga karapatan sa lugar ay maaaring hamunin ng mga ikatlong partido;
• maaaring mali ang mga karapatan sa ari-arian;
• object display;
• ang pagbili ng bagay ay maaaring samahan ng ilang karagdagang gastos;
• hitsura ng mga ikatlong partido na humihingi ng pagbabayad ng mga utang o kabayaran para sa mga pagkalugi na nauugnay sa paggamit ng bagay.

Kaya, kung hindi mo binibigyang pansin ang transaksyon, ang naturang pagkuha ay maaaring humantong sa matitinding kahihinatnan sa pananalapi. Ito ay totoo lalo na kapag ang isang pautang ay kinuha upang bumili ng komersyal na real estate. Ang katotohanan ay ang malalaking bangko ay gumagamit ng mga espesyal na sinanay na mga espesyalista na ang gawain ay kumilos sa interes ng organisasyon. Ang kakulangan ng masusing pagsusuri sa transaksyon sa pagbebenta at pagbili, hindi pagsunod sa mga pangunahing patakaran sa seguridad at kawalan ng mga pangunahing legal na dokumento ay maaaringhumantong sa pag-agaw ng raider sa nakuhang ari-arian.

Pagproseso ng deal

Pagbuo ng dokumentasyon sa kaso kapag ang pagbili ng komersyal na real estate ng isang indibidwal ay isinasagawa batay sa mga karaniwang form. Maaaring hindi nila isinasaalang-alang ang lahat ng mga tampok ng isang partikular na silid. Karamihan sa mga kontrata ay iginuhit gamit ang mga karaniwang termino at pangkalahatang parirala. Bilang karagdagan, maaaring hindi pag-isipan nang mabuti ng mamimili ang mga posibleng sitwasyon at plano ng transaksyon. Bilang resulta, ang pagbili ng komersyal na real estate ay maaaring magresulta sa mga kahirapan sa pagkuha ng pagmamay-ari o paglilitis sa alinman sa mga puntong inilarawan sa kontrata.

Paano tingnan ang kadalisayan ng transaksyon?

Ang tanong na ito ay interesado sa maraming bumibili ng ari-arian ngayon. Kung hindi ka magsasagawa ng masusing pagsusuri, may posibilidad na mag-claim ang mga third party sa property. Para sa mamimili, hahantong lamang ito sa mga negatibong kahihinatnan: kailangan niyang patunayan ang kanyang mga karapatan sa korte, na nangangailangan ng mga karagdagang gastos. Bilang karagdagan, kung ang isang pautang ay kinuha upang bumili ng komersyal na real estate, mayroong mas malalaking problema sa mga kinakailangan para sa pagbabayad ng utang sa bangko.

Legal na katayuan ng mga komersyal na lugar

Sa kaso ng hindi pagsunod sa pamamaraan para sa pagpaparehistro ng transaksyon sa pagbili at pagbebenta, maaaring lumitaw ang iba't ibang salungatan sa mga katawan ng estado na nagsasagawa ng kontrol. Sa hindi sapat na maingat na pag-aaral ng lahat ng mga detalye ng transaksyon, malamang naniloloko lang ang bumibili. Sa kasong ito, maaari mong mawala hindi lamang ang ari-arian, kundi pati na rin ang pera.

Upang mabawasan ang posibilidad ng mga negatibong kahihinatnan sa zero, kailangan mong maingat na suriin ang mismong bagay at ang nagbebenta. Subukang ilarawan nang tumpak hangga't maaari ang lahat ng mga tuntunin ng kontrata, siguraduhing isaalang-alang ang sandali ng transaksyon at ang panahon kaagad pagkatapos nito. Mas mainam na suriin nang maaga ang lahat ng posibleng kahihinatnan at magpasya sa gustong diskarte sa pag-uugali.

Sa hindi sapat na paghahanda para sa transaksyon, maaaring marupok ang batayan nito mula sa legal na pananaw. Sa kasong ito, mataas ang posibilidad ng pagkabigo. Kaya, kung nagpasya kang bumili ng komersyal na ari-arian, ang kwalipikadong legal na suporta ang dapat ang iyong pangunahing priyoridad.

Mga nakatagong panganib

Kapag bumibili ng komersyal na real estate, maaaring wala ang mamimili ng kinakailangang impormasyon tungkol sa mga teknikal na katangian ng bagay. Sinisikap ng mga nagbebenta na huwag tumuon sa mga negatibong punto. Bilang resulta, ang bumibili, pagkatapos makumpleto ang transaksyon, ay maaaring harapin ang pangangailangan para sa malaking gastos sa pananalapi na kinakailangan upang dalhin ang ari-arian sa tamang kondisyon. Halimbawa, kapag bumibili ng mga lugar sa isang bagong gusali, maaaring makakita ang mamimili ng ilang mga depekto na hindi natukoy bilang resulta ng paunang inspeksyon. Minsan may mga kaso ng hindi pagkakapare-pareho sa pagitan ng lugar at layout ng lugar na ibinebenta at ang mga parameter na tinukoy sa opisyal na teknikal na dokumentasyon.

Dalubhasa

Upang matukoy ang lahat ng mga parameter at katangian ng bagay, kinakailangang magsagawa ng teknikal na pagsusuri. Gamit ang opinyon ng komisyon ng dalubhasa sa kamay, maaari kang gumawa ng mahusay na itinatag na mga kahilingan sa developer na may kahilingan na iwasto ang ilang mga pagkukulang. Kung sakaling tumanggi ang developer na alisin ang mga bahid na ginawa sa panahon ng konstruksyon, maaaring pumunta ang mamimili sa korte at ipagtanggol ang kanyang mga karapatan doon.

Kapag bumibili ng komersyal na real estate sa mga lumang gusali, ang pagkasira ay dapat ang pangunahing pinagtutuunan ng pansin. Pagkatapos ng lahat, ang mga depekto na tila hindi gaanong mahalaga sa unang tingin ay maaaring humantong sa pandaigdigang pagkawasak. Upang matukoy ang teknikal na kondisyon ng bagay, kinakailangan na magsagawa ng masusing inspeksyon ng istraktura. Interesado ang mga developer at ahensya ng real estate na ibenta ang ari-arian sa lalong madaling panahon. Ito ay malamang na hindi nila nais na ipaalam sa mamimili ang tungkol sa lahat ng mga tampok ng lugar. Naiintindihan naman nito, dahil kapag nalaman niya ang lahat ng pagkukulang, gugustuhin niyang bawasan ang halaga ng transaksyon.

Upang hindi maging biktima ng hindi tapat na nagbebenta, mahalagang hindi lamang bigyang-pansin ang mga halatang pagkukulang, ngunit tumuon din sa kahit na pinakamaliit na mga depekto. Maaari kang humingi mula sa nagbebenta upang bawasan ang halaga ng bagay, o alisin ang lahat ng mga pagkukulang nang walang bayad sa loob ng isang paunang natukoy na takdang panahon. Kung matukoy ang anumang makabuluhang paglabag tungkol sa kalidad ng komersyal na ari-arian, maaaring tumanggi ang mamimili na tuparin ang mga obligasyong tinukoy sakontrata.

Sobrang presyo

Paano pinahahalagahan ang komersyal na ari-arian? Ang isang bargain na pagbili ay mangangailangan ng masusing pagtatasa ng property.

May tatlong pangunahing diskarte:

1. Profitable: unti-unting pagbabayad ng perang ginastos sa isang partikular na yugto ng panahon.
2. Comparative: Inihahambing ang property sa mga katulad na property na ibinebenta.
3. Gastos: kinakalkula ang tinatayang halaga ng mga gastos na kakailanganing gastusin sa hindi pagkuha ng katulad na bagay.

Ang pagtatasa na ito ay likas na analitikal.

Paano tama ang pagtatantya ng halaga ng isang bagay?

Ang pamamaraan ng pagsusuri ay maaaring isagawa ng isang independiyenteng eksperto, isang rieltor o ang nagbebenta mismo. Kapag ang mga transaksyon sa real estate ay isinasagawa ng mga legal na entity, ang isang independiyenteng appraiser ay kinakailangan na kasangkot. Pagkatapos ng trabaho, magbibigay ang espesyalista ng detalyadong ulat, na magiging opisyal na dokumento.

Re altor pagkatapos ng pagtatasa ng real estate ay hindi nagbibigay ng anumang dokumento. Dapat ding isaalang-alang na ang karamihan ng mga rieltor na nagtatrabaho sa ating bansa ngayon ay hindi nakakapagbigay ng ganoon kataas na kalidad ng serbisyo. Magiging sapat lamang ang pagtatasa kung makikipagtulungan ka sa isang karampatang at kwalipikadong espesyalista.

Gayundin, maaari kang magsagawa ng pagtatasa ng property nang mag-isa. Upang gawin ito, sapat na upang maunawaan nang kaunti ang mga tagapagpahiwatig ng merkado at pag-aralan ang iba pang mga alok. Narito ang pangunahing bagay aygumawa ng pagtatantya batay sa maraming iba't ibang mapagkukunan para sa pagbili at pagbebenta ng mga bagay.

Mga pangunahing salik na nakakaapekto sa gastos

Ang isang mahalagang parameter ay ang lokasyon ng property. Ang prestihiyo ng lugar ay may malaking impluwensya sa halaga ng mga lugar. Mahalaga rin ang maginhawang imprastraktura at accessibility sa transportasyon. Kung mas tumpak mong matukoy ang halaga ng bagay, mas magiging matagumpay ang transaksyon.

Kung bibili ka ng komersyal na real estate, siguraduhing basahin ang lahat ng mga nuances bago gumawa ng deal upang hindi malagay sa hindi magandang sitwasyon at hindi mawalan ng pera.