Pagsusuri ng mga gusali at istruktura: mga dokumento, panuntunan at pamamaraan

2024 May -akda: Howard Calhoun | [email protected]. Huling binago: 2023-12-17 10:43

Ang pagsusuri ng mga gusali at istruktura ay maaaring isagawa sa maraming dahilan. Kadalasan ito ay may kinalaman sa pagbabayad ng mga buwis sa ari-arian, ang halaga nito ay depende sa kadastral na halaga ng bagay. Upang mabago ang figure na ito at kumita ng mas maliit na halaga bilang mga pagbabayad ng buwis, ang mga may-ari ay nag-order ng isang independiyenteng pagtatasa ng ari-arian mula sa isang dalubhasang organisasyon. Magbibigay ang artikulo ng listahan ng mga kinakailangang dokumento para sa pamamaraan, pati na rin ang mga panuntunan at pamamaraan kung saan isinasagawa ang pagkilos na ito.

Bakit mo ito kailangan?

Bilang karagdagan sa dahilan hinggil sa pagbabago ng kadastral na halaga ng bagay, may ilang iba pang mga pangyayari na nangangailangan ng pagtatasa ng kalagayan ng mga gusali at istruktura:

• Paghahanda bago ang pagbebenta na may pagkakakilanlan ng halaga sa merkado sa isang partikular na petsa. Ang pamamaraan ay kinakailangan upang makumpleto ang anumang uri ng transaksyon (pagbili at pagbebenta, palitan, pagpapaupa, pagpaparehistro ng mga pagbabahagi, atbp.).
• Sa utos ng hukuman o para sa pagsasaalang-alang sa mga paglilitis sa hukuman.
• Upang kalkulahin ang pinsala dahil sa pinsala sa ari-arian.
• Para sa layunin ng pagkuha ng loan o mortgage.
• Para sapagdaragdag ng bagay sa awtorisadong kapital ng organisasyon.

Sino ang ipagkakatiwala sa isang malayang pagtatasa

Pinapayuhan ka ng mga eksperto na sundin ang mga sumusunod na panuntunan kapag pumipili ng angkop na kumpanya:

• Magtanong sa isang search engine, halimbawa, sa Yandex, na nagsasaad ng iyong rehiyon. Ito ay magiging mas produktibo kaysa sa paghahanap ng mga ad sa print media o pakikipanayam sa mga kaibigan at kamag-anak.
• Pag-aralan ang mga ad ng ilang kumpanya. Kung mas maraming impormasyon sa Internet, mas maaasahan ang kumpanya, ngunit mas magiging mahal ang mga serbisyo nito.
• Dapat mong mahanap ang site ng napiling kumpanya at pag-aralan ito sa mga tuntunin ng antas ng disenyo, nilalaman, presensya sa page ng contact at impormasyon sa iyong tanong.
• Kailangan na suriin ang pagkakalagay sa site ng mga na-scan na kopya ng mga permit, mga sertipiko na nagpapatunay sa legalidad ng mga aktibidad ng kumpanya, pati na rin ang mga sertipiko ng propesyonal na seguro sa pananagutan.
• Inirerekomenda na maghanap ng mga review sa Internet. Siyempre, kung dalawa o tatlo lang ang mga ito, hindi ito magiging mahalagang kahalagahan, ngunit ang pagkakaroon ng mga negatibong opinyon ng customer ay dapat alertuhan ang may-ari ng property.
• Kapag nakakita ka ng angkop na opsyon, dapat mong tawagan ang kumpanya, ipakilala ang iyong sarili at pag-usapan ang paksang interesado ka. Ang malinaw at maigsi na mga sagot ay tutulong sa iyo na gumawa ng tamang pagpili. Ang kawalan ng kakayahang makalusot, sumakay sa isang answering machine, paglipat mula sa isang empleyado patungo sa isa pa ay dapat na alertuhan ang kliyente.

Mga dokumento para sa pagsusuri ng mga gusali at istruktura

Karaniwan ay mayroon ang may-ariilang mga dokumento para sa real estate object. Upang malaman kung alin sa mga ito ang kinakailangan para sa pamamaraan, dapat kang makipag-ugnayan sa napiling kumpanya ng pagtatasa. Bilang isang patakaran, ang isang empleyado ng kumpanya sa unang pagpupulong o sa isang pag-uusap sa telepono ay magpapaliwanag kung ano ang kailangang ibigay sa isang espesyalista sa serbisyo sa customer. Ang mga pangunahing dokumento na nagbibigay-daan sa pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng mga gusali at istrukturang pag-aari ng isang legal na entity ay:

• Sertipiko ng pagpaparehistro ng pagmamay-ari ng ari-arian.
• Mga dokumento sa mga paghihigpit sa paggamit ng bagay.
• Nakumpirmang mga hangganan ng isang gusali o istraktura, na nagpapakita ng lokasyon.
• Inventory card na ibinigay ayon sa data ng accounting.
• Sanggunian sa paunang halaga (kapalit) at ang halaga ng naipon na pamumura.

Mga dokumentong nauugnay sa karapatang mapunta sa ilalim ng bagay:

• Technical passport na inisyu ng Bureau of Technical Inventory, na may mga guhit para sa bagay.
• Ang kakulangan ng mga dokumento mula sa BTI ay nagpapahiwatig ng pagbibigay ng mga teknikal na detalye ayon sa data ng accounting.
• Listahan ng mga fixed asset ng kumpanyang matatagpuan sa loob ng gusali o bilang bahagi ng istraktura, pati na rin ang book value ng mga ito.
• Mga dokumento ng proyekto na may paliwanag na tala.
• Mga pagkilos ng komisyon ng aktwal na pagbaba ng halaga ng ari-arian.

Certificate of state registration

Legal ang dokumentong ito hanggang Hunyo 2016 at ibinigay para sa lahatmga bagay sa real estate. Kung sakaling magkaroon ng pagbabago sa may-ari, address, teknikal na katangian (halimbawa, dahil sa muling pagtatayo) o kapag ang mga kinakailangang pagsasaayos ay ginawa sa Unified State Register of Rights (EGRP), isang bagong sertipiko ang kaagad na inisyu.

Mula noong tag-araw ng 2016, hindi naibigay ang dokumento, at maaari mong kumpirmahin ang pagmamay-ari sa pamamagitan ng pagtanggap ng extract mula sa USRR, na may bisa sa loob ng isang buwan.

Mga paghihigpit sa bagay

Dito ay ibinibigay ang impormasyon sa pagkakaroon ng mga encumbrances, mga nangungupahan, mga kontrata, mga kasunduan at anumang mga paghihigpit na walang alinlangan na nakakaapekto sa panghuling presyo ng bagay bilang resulta ng pagtatasa ng mga gusali at istruktura. Ang partikular na kahalagahan ay ang iba't ibang paglilitis na isinasaalang-alang sa mga korte sa oras ng pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga ng bagay ng isang espesyalista ng isang upahang kumpanya.

Lokasyon

Ang address ng property ay maaaring kumpirmahin ng isang certificate of ownership, isang extract mula sa USRR, isang geodetic plan, teknikal o dokumentasyon ng proyekto. Dapat mo ring ibigay sa espesyalista na nagbibigay ng mga serbisyo sa pagpapahalaga ang numero ng kadastral ng gusali, istraktura at lupa kung saan matatagpuan ang pasilidad.

Data ng accounting

Ang accounting para sa mga fixed asset sa enterprise ay palaging pinapanatili. Alinsunod sa mga kinakailangan ng PBU 6/01, ang ari-arian ay inilalagay sa balanse. Dagdag pa, ang isang card ng imbentaryo ay kinakailangang magsimula dito. Maaari itong punan sa pamamagitan ng kamay, na karaniwan para sa maliliit na kumpanya. Sa kasong ito, ang lahat ng mga pagbabago tungkol sa bagay ay gayundinmanu-manong ipinasok. Ngunit karamihan sa mga negosyo ay gumagamit ng 1C. Dito, ang data tungkol sa bagay ay ipinasok sa programa, at ang account ay awtomatikong pinapanatili.

Upang masuri ang halaga ng pagpapalit ng isang gusali at istraktura, ang isang kopya ng card ng imbentaryo, na manu-manong napunan at pinatunayan ng pirma ng isang awtorisadong tao, ay ibinibigay sa espesyalista ng kumpanyang nagsasagawa ng trabaho.

Mga dokumento para sa lupa

Kailangang bigyan ang appraiser ng impormasyon tungkol sa kondisyon ng land plot sa ilalim ng gusali o istraktura. Bilang karagdagan sa numero ng kadastral, mayroong isang listahan ng mga dokumento, na kinabibilangan ng:

• cadastral passport o plan;
• certificate of ownership (kung naibigay ito bago ang 2016) o ang karapatan sa permanenteng panghabang-buhay na paggamit, at mula 2016 - isang extract mula sa USRR;
• kontrata (sa kaso ng pag-upa).

Kung may mga encumbrances sa site, dapat ding iulat ang mga ito kapag nagtapos ng isang kasunduan sa kumpanya para sa pagpapatupad ng trabaho sa pagtatasa ng mga gusali at istruktura.

Technical data sheet

Ang ganitong dokumento ay karaniwang ginagawa bago ang pamamaraan para sa pagpaparehistro ng pagmamay-ari ng bagay. Kung ang ari-arian ay pagmamay-ari ng isang legal na entity, na kinumpirma ng isang katas mula sa USRR, at walang mga pagbabago sa mga tuntunin ng teknikal na katangian mula noong pagpaparehistro, kung gayon posible para sa appraiser na magbigay ng isang sertipiko ng pagpaparehistro para sa isang gusali o structure na ginawa ng BTI kanina. Hindi mo kailangang mag-order ng bagong dokumento. Kahit na sa kaso kung hindi ito magagamit mula sa may-ari, maaari kang makipag-ugnay sa mga espesyalistateknikal na imbentaryo sa lokasyon ng bagay upang makakuha ng duplicate. Ang pamamaraang ito ay magkakahalaga ng maraming beses na mas mura kaysa sa pagbibigay ng bagong pasaporte ng ari-arian.

Kung ang bagay ay inilipat sa ari-arian sa ilalim ng kasunduan sa pagbebenta at pagbili, at ang teknikal na dokumentasyon ay hindi nailipat sa bagong may-ari, ang appraiser ay dapat gumawa ng maikling paglalarawan ayon sa data ng accounting at lagdaan ang awtorisadong kinatawan ng may-ari.

Iba pang mga dokumento

Walang alinlangan, upang ang proseso ng pagtatasa sa halaga ng mga gusali at istruktura ay magpatuloy nang walang abala, dapat mong ibigay ang lahat ng impormasyon sa ari-arian sa mga espesyalista ng inupahan na kumpanya. Nalalapat ito sa kaso kung kailan kinakailangan upang suriin ang gusali kasama ang pagpuno, halimbawa, mga kagamitan na mahirap lansagin. Maaari mo ring tingnan ang dokumentasyon ng proyekto. Kung ang bagay ay bahagyang nawasak, kung gayon ang mga sertipiko ng komisyon ay dapat na ibigay na nagkukumpirma sa aktwal na pagbaba ng halaga ng ari-arian.

Para sa mga indibidwal

Ang karaniwang tao ay kadalasang kailangang gumamit ng mga serbisyo sa pagtatasa upang matukoy ang halaga sa pamilihan ng isang apartment, bahay o lupa na pag-aari. Sa kasong ito, ang listahan ng mga dokumento ay maliit at bumaba sa tatlong puntos:

• dokumento ng ari-arian;
• cadastral passport (para sa lupa);
• teknikal na pasaporte (para sa gusali o apartment).

Mga ginamit na paraan ng pagsusuri

May tatlong paraan kung saan matutukoy ng isang espesyalista ang halaga:

• Analogue, kapag ginagamit ang alinihambing ang mga kamakailang presyo ng naibentang ari-arian. Ang pamamaraang ito ay angkop para sa pagtatasa sa bahay. Pinag-aaralan ng appraiser ang mga benta ng kasalukuyang taon, na nagbubuod ng naibentang ari-arian sa tulong ng mga coefficient sa kasalukuyang sinusuri. Kaya, sa una ay nakakahanap siya ng impormasyon sa ibinebenta na pabahay at inaayos ang kanilang presyo, isinasaalang-alang ang mga magagamit na katangian para sa tinantyang analogue. Pagkatapos ay naghahambing ito ng ilang katulad na property sa parehong segment at naglalabas ng average na presyo.
• Mahal, na isinasaalang-alang ang lahat ng gastos sa paggawa ng gusali o istraktura. Kadalasan ito ay nalalapat sa bagong itinayong pabahay na may maliliit na lugar. Ito ay tumutukoy sa halaga ng mga pondo na kakailanganin sa kasalukuyang panahon upang muling likhain ang eksaktong parehong bagay mula sa magkatulad na mga materyales na may katulad na kalidad ng pag-install at kahit na may mga katulad na solusyon sa arkitektura.

Profitable, kung saan matutukoy ang halaga sa merkado nang may katumpakan, na isinasaalang-alang ang kakayahang kumita sa kaso ng pamumuhunan. Ang pamamaraang ito ay mabuti para sa pagtukoy ng presyo ng komersyal na espasyo. Una, itakda ang panahon kung kailan kakalkulahin ang kakayahang kumita. Pangalawa, ang halaga ng inaasahang kita ay tinatantya. Pangatlo, kalkulahin ang tubo na matatanggap ng may-ari pagkatapos ng panahon ng pagsingil. Ikaapat, ang kabuuan ng lahat ng kita sa nakikinita na hinaharap ay kinakalkula

Depreciation ng property

Lahat ng bagay sa real estate ay napapailalim sa pagtanda. Sa accounting, ang konseptong ito ay tinukoy bilang depreciation, ang porsyento nito ay maaaring tantiyahin batay sa naipon na depreciation. ParaanAng mga pagtatasa ng pisikal na pagkasira ng mga gusali at istruktura ay ginagamit din ng mga kumpanyang kasangkot sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng ari-arian. Sa kasalukuyan, ang kagustuhan ay ibinibigay sa pagkalkula, kung saan ang pagsusuot ng bawat elemento ng istruktura ay tinutukoy, at pagkatapos ay ang lahat ng mga tagapagpahiwatig ay buod. Sa pamamaraang ito, kinakailangang isaalang-alang ang kapalit na halaga ng bagay na real estate.

Paano gumagana ang mga espesyalista

Mayroong ilang panuntunan na sinusunod kapag nagtatapos ng isang kasunduan para sa pagtatasa ng mga gusali at istruktura:

• Pagsusuri ng bagay na inaalok ng customer para matukoy ang halaga.
• Pagkilala sa mga easement, encumbrances, mortgage.
• Malinaw na kahulugan ng uri ng property na may pag-verify ng availability ng mga paraan ng pagkalkula.
• Paghanap ng mga paghihigpit na maaaring makagambala sa trabaho.
• Pagsusuri ng impormasyong ibinigay ng customer na may pagtukoy sa kasapatan ng impormasyon.

Sa kanyang trabaho, ang appraiser ay sumusunod sa mga sumusunod na prinsipyo:

• Pagsasarili mula sa mga tao at mga pangyayaring kasangkot.
• Objectivity ng assessment.
• Walang conflict of interest sa pagitan ng contractor at ng customer.
• Mandatoryong pagtatapos ng isang kontrata sa trabaho.
• Pagtatatag ng mga malinaw na kasunduan sa timing at paksa ng survey.

Kaya, kapag sinusuri ang ari-arian, dapat ibigay ng customer sa kontraktor ang lahat ng kinakailangang dokumento para magamit. Ang termino para sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng real estate ay nakasalalay dito. Sumunod dinbigyan ang isang kinatawan ng kumpanya ng pagtatasa ng access sa pasilidad, na isang kinakailangan para sa pagtupad sa mga obligasyon ng kontratista sa ilalim ng natapos na kontrata sa trabaho.