Diskarte sa kita sa real estate at pagtatasa ng negosyo. Paglalapat ng Income Approach

2024 May -akda: Howard Calhoun | [email protected]. Huling binago: 2023-12-17 10:43

Ang diskarte sa kita ay isang buong kumbinasyon ng mga pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga ng real estate, pag-aari ng isang organisasyon, mismong negosyo, kung saan ang pagpapasiya ng halaga ay ginagawa sa pamamagitan ng pag-convert ng mga benepisyong pang-ekonomiya na inaasahan sa hinaharap. Ang mga teoretikal na pundasyon ng naturang diskarte ay medyo nakakumbinsi. Ang halaga ng isang pamumuhunan ay ang halaga ng mga benepisyo sa hinaharap hanggang sa kasalukuyan, na may diskwento sa rate ng kita na nagpapakita ng peligro ng pamumuhunan.

Ito ay makatwiran at angkop para sa anumang operating enterprise na ginagamit sa larangan ng produksyon at pagbebenta ng ari-arian, pati na rin ang negosyo nito, na napapailalim sa pagbuo ng mga positibong kita. Ang halaga ng mga panganib sa pamumuhunan sa tinasang negosyo ay ipinapakita sa pamamagitan ng isang rate ng diskwento. Sa pang-ekonomiyang kahulugan, ito na ngayon ang rate ng return na kailangan ng mga namumuhunan sa namuhunan na kapital sa maihahambing na mga bagay sa pamumuhunan ayon sa antas ng panganib, o ito ay ang rate ng return sa mga alternatibong opsyon sa pamumuhunan na may maihahambing na mga panganib sa oras ng pagtatasa.

Mga Tampok

Aplikasyon ng kitaAng diskarte sa pagsasanay ay lumalabas na medyo isang mahirap na gawain, dahil kinakailangan upang suriin ang bawat mahalagang determinant ng gastos - ang rate ng pagbabalik at kita. Kung ang mga pamamaraang ito ay ginagamit upang suriin ang isang negosyo, kung gayon kinakailangan na magsagawa ng masusing pagsusuri sa lahat ng kanilang mga pangunahing elemento, kabilang ang gastos, paglilipat ng kumpanya, na may direktang epekto sa mga kita, gastos at panganib na nilikha ng bawat indibidwal na elemento.

Ang diskarte sa kita sa pagtatasa ng negosyo ay madalas na ginagamit. Halimbawa, kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa isang pagkuha o pagsasama, kung gayon ang pamamaraang ito ay ginagamit nang mas madalas kaysa sa magastos o market. Ang pamumuhunan sa kapital ng mamimili ay ginawa na ngayon na may pag-asa na sa hinaharap ay matatanggap ang mga netong daloy ng salapi, na hindi matatawag na garantisadong, dahil sila ay nailalarawan sa pamamagitan ng ilang mga panganib. Kinukuha ng diskarte sa kita ang mga pangunahing determinant na ito ng halaga, habang ang paggamit ng diskarte sa merkado ay karaniwang nangangailangan ng ratio ng presyo-sa-kita o iba pang katulad na maramihang kita sa pagbabalik-tanaw, nang hindi isinasaalang-alang ang hinaharap.

Ang mga market multiple ay likas na hindi mapagkakatiwalaan at nabigo na magbigay ng parehong antas ng pagiging ganap na maaaring makamit sa pamamagitan ng paggamit ng diskarte sa kita na may mga pagtataya ng mga pagbabalik sa hinaharap at mga rate ng diskwento. Halimbawa, ang isang price-to-earnings ratio na inilapat taun-taon ay hindi sapat na nagpapakita ng mga inaasahang pagbabago sa mga darating na taon. tamaang paggamit ng mga ratio ay nagbibigay ng pagkakataong magpakita ng mga pangkalahatang kagustuhan sa mamumuhunan at kadalasang sini-quote ng mga nagbebenta o pinagmumulan ng industriya.

Gamitin

Ang impormasyon tungkol sa badyet ng negosyo ay kailangan ding suriin at protektahan, na ginagawang kinakailangan upang magsagawa ng mga pagbabago at gawin ang mga pinansiyal na kahihinatnan ng nilikha na plano, mga pagtataya at mga pangunahing panukala. Ang diskarte sa kita sa pagtatasa ng negosyo ay sumusukat sa lahat ng mga pagpapalagay na nauugnay sa kung ang ilang partikular na benepisyo sa pagkuha ay nagmumula sa paglago ng kita, mga pagbawas sa gastos, mga pagpapabuti sa proseso, o mga pagbawas sa gastos sa kapital. Sa tulong ng ganitong paraan, masusukat at matalakay ang lahat ng ito. Bilang karagdagan, maaari itong gamitin upang matukoy ang timing ng mga inaasahang benepisyo, gayundin upang ipakita ang pagbaba sa halaga ng isang enterprise habang ang mga benepisyo ay lumipat sa mas malayong hinaharap.

Ang paggamit ng diskarte sa kita ay nagbibigay sa mga mamimili at nagbebenta ng kakayahang kalkulahin ang patas na halaga sa merkado ng isang negosyo pati na rin ang halaga ng pamumuhunan nito para sa isa o higit pang mga madiskarteng mamimili. Kung malinaw na ipinapakita ang pagkakaibang ito, madaling matukoy ng mga nagbebenta at mamimili ang mga benepisyo ng synergy at makakagawa ng matalinong mga pagpapasya.

Kapag ginagamit ang diskarte sa kita sa pagtatasa ng negosyo, dapat tandaan na ang kinakalkula na halaga ay binubuo ng halaga ng lahat ng ari-arian na ginagamit sa kurso ng direktang aktibidad. ATSa loob ng balangkas ng diskarte na ginamit, mayroong ilang mga pamamaraan para sa pagsusuri na pinaka-interesado. Sa partikular, ang mga ganitong paraan ng diskarte sa kita ay naaangkop: capitalization at diskwento sa mga cash flow. Maaari mong isaalang-alang ang mga ito nang mas detalyado.

Mga Paraan

Gamit ang paraan ng cash flow capitalization, ang kabuuang halaga ng isang enterprise ay natutukoy depende sa mga cash flow na nabuo ng potensyal ng ari-arian ng enterprise. Ang mga cash flow ng isang negosyo o isang enterprise sa kabuuan ay ang pagkakaiba sa pagitan ng lahat ng mga pagpasok at paglabas ng mga mapagkukunang pinansyal para sa isang partikular na panahon ng pagsingil. Karaniwan, ang isang panahon ng isang taon ay ginagamit para sa mga kalkulasyon. Ang pamamaraan ay upang i-convert ang isang kinatawan na antas ng inaasahang daloy ng salapi sa kasalukuyang halaga sa pamamagitan ng paghahati sa kabuuang halaga ng daloy ng salapi sa ipinapalagay na rate ng capitalization. Sa kasong ito, naaangkop ang isang stream ng kita na may ilang partikular na pagsasaayos.

Upang gamitin ang kumbensyonal na paraan ng daloy ng salapi, ang pagdaragdag ng netong kita (kinakalkula pagkatapos ng mga buwis) ng mga di-cash na gastos ay ginagamit upang matukoy ang halaga ng ganap na daloy ng salapi sa capitalization. Ang paraan ng pagkalkula na ito ay maaaring ituring na mas pinasimple kaysa sa pagkalkula ng libreng cash flow, na isinasaalang-alang ang kinakailangang puhunan ng kapital at ang pangangailangang palitan ang kapital ng trabaho bilang karagdagan.

Discounting cash flow

Ang paraang ito ay karaniwang nakabatay lamang sa inaasahang mga daloy ng salapi na nabuo ng mismong negosyo. Ang katangiang pagkakaiba nito ay iyonAng pagtatantya ng gastos ay kinakailangan upang makalkula ang kahulugan ng isang kinatawan na antas ng daloy ng salapi. Ang pamamaraang ito sa mga binuo na bansa ay pinakamalawak na ginagamit dahil sa ang katunayan na maaari itong gamitin upang isaalang-alang ang lahat ng mga pananaw sa pag-unlad. Ang daloy ng pera sa mga pangkalahatang tuntunin ay katumbas ng kabuuan ng netong kita at pagbaba ng halaga, na napapailalim sa pagbabawas sa pagtaas ng netong kapital sa paggawa at mga pamumuhunan sa kapital.

May mga sumusunod na kundisyon para sa paggamit ng may diskwentong paraan ng daloy ng salapi:

• may dahilan upang maniwala na ang mga antas sa hinaharap ng mga daloy ng pananalapi ay mag-iiba mula sa mga kasalukuyan, ibig sabihin, isang umuunlad na negosyo ang pinag-uusapan;
• may mga pagkakataong makatuwirang matantya ang mga daloy ng pera sa hinaharap kapag gumagamit ng negosyo o komersyal na ari-arian;
• ginagawa ang bagay, buo man o bahagyang;
• ang enterprise ay isang malaking multifunctional na pasilidad na may kahalagahang pangkomersyo.

Ang diskarte sa kita sa pagtatasa ng real estate sa pamamagitan ng may diskwentong paraan ng daloy ng salapi ay ang pinakamahusay, ngunit ang paggamit nito ay napakahirap. May mga pagtatantya na hindi maaaring gawin nang walang paggamit ng paraang ito. Kabilang sa mga ito ang pagbuo ng isang proyekto sa pamumuhunan na may kasunod na pagsusuri.

Mga kalamangan ng paraan ng diskwento

Kung magsasanay ka ng diskarte sa kita sa pagpapahalaga ng real estate o negosyo sa pamamagitan ng paraan ng diskwento, matutukoy mo ang ilang pangunahing bentahe. Una sa lahat, pagsasalitaNangangahulugan ito na ang mga kita sa hinaharap na negosyo ay direktang isinasaalang-alang lamang ang inaasahang kasalukuyang mga gastos ng pagmamanupaktura ng mga produkto at pagkatapos ay ibenta ang mga ito, at ang mga pamumuhunan sa hinaharap na kapital na nauugnay sa pagpapanatili at pagpapalawak ng produksyon o mga pasilidad sa pangangalakal ay makikita sa pagtataya ng kita nang hindi direkta sa pamamagitan ng kanilang kasalukuyang pagbaba.

Mahalagang puntos

Ang pagsusuri ng isang bagay sa pamamagitan ng diskarte sa kita na may kakulangan ng kita o pagkawala bilang isang tagapagpahiwatig ng mga pagkalkula ng pamumuhunan ay isinasagawa na naaayon sa katotohanan na ang kita ay nagsisilbing tagapagpahiwatig ng pag-uulat ng accounting, samakatuwid ito ay napapailalim sa mga makabuluhang manipulasyon sa ang kurso ng trabaho.

Ang may diskwentong paraan ng daloy ng salapi ay kinabibilangan ng tatlong pangkat ng mga modelo:

• mga may diskwentong dibidendo;
• natirang kita;
• mga may diskwentong cash flow.

Kung ang isang diskarte sa kita ay isinasagawa alinsunod sa modelo ng diskwento sa dibidendo bilang ebidensya ng daloy ng salapi, ginagamit ang mga share payout. Sa kabila ng katotohanan na ang modelo ay makabuluhang karaniwan sa dayuhang kasanayan para sa pagtukoy at pagsusuri ng halaga ng mga ari-arian ng isang negosyo, mayroon itong maraming mga pagkukulang. Sa mga modelong may mga napanatili na kita, walang antas ng accounting. Mayroong pagkakaiba sa mga patakaran sa dibidendo hindi lamang para sa mga partikular na negosyo, kundi pati na rin para sa mga bansa sa kabuuan. Ang pamamaraang ito ay hindi maaaring gamitin sa mga negosyo na walang kita. Ang modelong ito ay pinakaangkop para sa pagkalkula ng halaga ng mga bahagi ng minorya.

Residual income model

Ang diskarte sa kita sa pagtatasa sa pamamagitan ng modelo ng natitirang diskarte ay ipinapalagay na ang halaga ng natitirang kita, iyon ay, ang pagkakaiba sa pagitan ng aktwal na kita at ang tubo na hinulaan ng mga shareholder sa oras ng pagbili ng kumpanya mismo o ang mga share nito, ay gagamitin bilang indicator ng cash flow. Kung ang halaga ng negosyo ay kinakalkula batay sa mga pagpapalagay na naaayon sa modelong ito, kung gayon ito ay magiging katumbas ng kabuuan ng halaga ng aklat na may kasalukuyang halaga ng inaasahang halaga ng kita na natitira pagkatapos noon. Ang modelong ito ay nagpapakita ng makabuluhang sensitivity sa kalidad ng data na ipinakita sa mga financial statement. Para sa mga kundisyong Ruso, ang kasapatan ng naturang impormasyon ay napapailalim sa malalaking pagdududa.

Benefit para sa mga shareholder

Siyempre, ang mga shareholder o shareholder ng isang enterprise na may partikular na kasaysayan, pati na rin ang mga katotohanan ng pagbabayad ng mga dibidendo, ay maaaring gumamit ng modelo ng diskwento upang kalkulahin ang halaga ng kanilang sariling kumpanya. Ang sitwasyon ay tulad na ang mga shareholder ng mga negosyo sa sektor na ito ay bihirang minorya, kaya para sa kanila ang pinaka-angkop na paraan ay ang paggamit ng diskarte sa kita sa pagpapahalaga ng real estate at negosyo sa pamamagitan ng isang diskwentong libreng modelo ng daloy ng salapi. Sa sistemang ito, ang mga libreng cash flow na may mga rate ng diskwento o inaasahang pagbabalik sa ipinuhunan na kapital ang mga susi. Ang pinakamalaking problema sa paggamit ng modelong ito ay ang katumpakan ng pagtataya ng libreng cash flow, pati na rin ang sapat na pagpapasiya ng rate ng diskwento.

Kung ang diskarte sa kita tulad ng tinukoy sa itaas ay inilapat, kung gayon kapag ginagamit ang paraan ng discounted cash flow, ang inaasahang kita mula sa negosyo ay isinasaalang-alang ang mga inaasahang cash flow na maaaring bawiin mula sa sirkulasyon pagkatapos ng kinakailangang muling pamumuhunan ng bahagi ng ang kita sa pera. Bilang isang tagapagpahiwatig, ang mga daloy ng pera ay hindi nakasalalay sa sistema ng accounting na ginagamit ng negosyo at ang patakaran ng pamumura nito. Kasabay nito, ang anumang mga daloy ng pera - mga pagpasok at paglabas - ay dapat isaalang-alang. Ang pagtatasa ng pinansiyal na kahulugan ng diskwento sa cash ay lumalabas na bilang isang resulta ng mga prosesong ito, ang mga ito ay nababawasan ng mga halaga na magagamit sana sa mamumuhunan sa oras na natanggap ang tinukoy na cash flow, sa kondisyon na siya ay namuhunan ng kanyang ang mga pondo ay wala sa negosyong ito sa ngayon, ngunit sa ilan - ilang iba pang asset ng pamumuhunan na pampubliko, halimbawa, isang likidong seguridad o isang deposito sa bangko.

Mga karagdagang diskarte

Ang diskarte sa kita, isang halimbawa kung saan inilarawan kanina, ay paunti-unti nang ginagamit kamakailan, at ngayon ang paraan ng pagpapahalaga ay naging pinakakaraniwan. Ginagamit ito para pahalagahan ang lahat ng uri ng asset, at nakabatay sa ideya na ang anumang asset na kapareho ng mga pangunahing katangian ng mga opsyon ay maaaring pahalagahan bilang opsyong ito. Sa ngayon, ang diskarte sa kita ay kadalasang inabandona pabor sa modelo ng pagpepresyo ng opsyon (ayon sa pagkakabanggit, ang modelo ng Black-Scholes).

Ang ganitong sistema, kung gagamitin, ay ginagawang posible na matantya ang kabuuang halaga ng equity ng isang kumpanya o enterprise kung sakaling gumana ito sa malalaking pagkalugi. Ang modelong ito ay inilaan upang higit pang ipaliwanag kung bakit ang halaga ng equity ng isang enterprise ay hindi zero, kahit na ang halaga ng buong enterprise ay bumaba nang mas mababa sa nominal na halaga ng utang. Ngunit kahit na isinasaalang-alang ang kalamangan na ito, mapapansin na ang modelo ng Black-Scholes para sa pagtatasa ng halaga ng mga negosyong Ruso sa ngayon ay lalong teoretikal. Ang pangunahing problema kung saan hindi mailalapat ang modelong ito sa mga domestic na negosyo ay ang kakulangan ng ilang ebidensya para sa mga parameter ng modelo, na mahalaga.

Mga Konklusyon

Ang diskarte sa kita sa pagtatasa ng negosyo at real estate ay naging hindi gaanong karaniwan, at ito ay nangyayari sa maraming dahilan. Sa partikular, ito ay may kinalaman sa mga pagkukulang, dahil sa kung saan may mga paghihirap sa paggamit nito sa merkado ng consumer. Una sa lahat, dapat tandaan kung gaano kahirap hulaan ang hinaharap na halaga ng mga serbisyo at produkto, materyales at hilaw na materyales, pati na rin ang isang hanay ng iba pang mga tagapagpahiwatig ng gastos. Kasabay nito, maaari nating pag-usapan ang ilang subjectivity ng mga pagtatasa ng eksperto. Bilang karagdagan, ang problema ay nakasalalay sa mababang pagsisiwalat ng impormasyon sa mga negosyo ng Russia, at sa katunayan ito ay kinakailangan para sa paggawa ng mga karampatang kalkulasyon at pag-compile ng modelo ng Black-Scholes. Ito ay higit sa lahat dahil sa mababang kultura ng korporasyon ng naturangmga negosyo.

Ang karamihan sa mga bahagi, kabilang ang malalaking stake, ay nakakonsentra sa mga kamay ng isang maliit na bilang ng mga tao, at ang bahagi ng mga minoryang shareholder at maliliit na may-ari, na ang bahagi ay napakaliit, sa awtorisadong kapital ay hindi gaanong mahalaga. Lumalabas na maraming mga negosyo ang hindi interesado sa pagsisiwalat ng anumang impormasyon. Iyon ang dahilan kung bakit ang pagkalkula sa pamamagitan ng diskarte sa kita ay kapansin-pansing mas kumplikado kaugnay ng karamihan sa mga industriya at negosyo sa Russia. Sa ibang mga kundisyon, ito ay pinakamahusay na gumagana, na ipinapakita ang lahat ng mga pakinabang at pagiging maaasahan nito.