Paano tinutukoy ang kadastral na halaga ng isang land plot: formula at pamamaraan ng pagkalkula

2024 May -akda: Howard Calhoun | [email protected]. Huling binago: 2023-12-17 10:43

Ang pag-unawa sa kung ano ang kadastral na halaga ng isang land plot ay hindi napakahirap. Ito ang presyo na nakatakda sa State Real Estate Cadastre (GKN). Ang gastos ay itinakda batay sa impormasyong natanggap bilang resulta ng mga nauugnay na aktibidad. Ang halaga ng kadastral ay higit sa lahat ay nakasalalay sa mga indibidwal na katangian ng plot ng lupa, lalo na sa lokasyon nito, lugar, layunin, kategorya, pati na rin ang presyo sa merkado. Matuto pa tungkol sa kung paano tinutukoy ang kadastral na halaga ng isang land plot mula sa artikulo.

Bakit isinasagawa ang cadastral valuation

Ang pamamaraan ay kinabibilangan ng ilang aktibidad na naglalayong tukuyin ang naaangkop na presyo. Ang pangangailangan nito ay ipinaliwanag sa pamamagitan ng mga sumusunod na dahilan:

• Tamang pagkalkula ng bayarin sa buwis para sa lupa.
• Nagsisilbing benchmark para sa mga transaksyon sa mga bagay na real estate (na may tamang kahulugan ng maximummalapit sa presyo sa merkado).
• Kinukumpirma ang pagmamay-ari ng isang piraso ng lupa. Kaya, hindi lamang ang pagkakaroon at paggamit, kundi pati na rin ang pagtatapon ng lupa ay posible. Halimbawa, maaari itong ibenta, isasangla o ipamana.
• Pinapayagan kang maiwasan ang mga salungatan at, nang naaayon, paglilitis.

Legislative Framework

Ang Census at cadastre sa mga tuntunin ng real estate ay pinangangasiwaan ng mga espesyalista sa Rosreestr. Ang mga pangunahing gawaing normatibo na nauugnay sa paksang tinatalakay ay:

• Batas "Sa Cadastral Activities" No. 221-FZ.
• Batas “Sa estado. pagpaparehistro ng real estate” No. 218-FZ.
• Batas "Sa mga aktibidad sa pagtatasa sa Russia" Blg. 135-FZ.
• Dekreto ng Pamahalaan "Sa mga patakaran para sa pagsasagawa ng cadastral valuation" No. 316.
• Batas "Sa State Cadastral Valuation" No. 237-FZ.

Halaga ng redemption at halaga ng kadastral: mga pagkakaiba

Natutunan kung ano ang kadastral na halaga ng isang land plot, ngayon ay kailangan mong maunawaan ang konsepto ng isang presyo ng pagtubos. Sa kasong ito, pinag-uusapan natin ang tungkol sa isang parameter na partikular na tinutukoy para sa proseso ng paglilipat ng pagmamay-ari ng isang naupahang lugar. Sa mas simpleng termino, ang ibig sabihin ng redemption ay ang presyo kung saan binili ang isang property na dating pag-aari ng ibang tao.

Ang nasabing real estate ay maaaring pag-aari hindi lamang ng mga indibidwal, kundi maging ng estado, gayundin ng munisipalidad. Ito ay madalas na tinutukoy bilang ang "halaga ng isang piraso ng lupa sa kadastral na halaga". Ito ay ipinaliwanag sa pamamagitan ng katotohanan na ang halaga ay kinakalkula batay sa kadastral na halaga.

Kasabay nito, hindi dapat malito ang mga konseptong ito, dahil static ang buyout price, iyon ay, hindi nagbabago, sa kabila ng pagbabago ng mga presyo ng real estate. Gayunpaman, ang pagtatatag ng kadastral na halaga ng isang land plot ay sinusuri nang isang beses lamang sa pagitan ng oras mula 3 hanggang 5 taon pagkatapos ng imbentaryo. Bilang karagdagan, ang nagpasimula ng muling pagsusuri ay maaari ding ang may-ari ng lupa.

Ang pinakamurang bagay ay ang pagbili ng lupa na pag-aari na sa loob ng 25 taon, at sa kaso ng pagtatayo ng mga istrukturang kapital dito. Pagkatapos ay 20% lamang ng presyo ng kadastre ang kailangang bayaran para sa munisipal na lupa, at 25% lamang para sa lupain ng estado.

Cadastre register

Ito ay nauunawaan bilang isang bahagi ng State Property Committee, na nag-iimbak ng impormasyon tungkol sa presyo ayon sa kadastre ng mga land plot, na nakuha bilang resulta ng mga aktibidad sa pagtatasa. Matapos maisakatuparan ang mga ito, ang land plot ay muling binibigyang halaga (maaari rin itong isagawa sa inisyatiba ng may-ari). Ang mas tumpak na impormasyon ay ipinahiwatig din sa rehistro, kung saan ang bawat plot ng lupa ay may sariling natatanging numero ng kadastral. Kasama rin dito ang pagbabago ng mga presyong inaalok ng merkado sa ngayon, na itinakda pagkatapos ng imbentaryo.

Pagtukoy sa presyo ng lupang munisipyo

Ang pagtatantya ay maaaring i-order ng mga lokal na pamahalaan (mga distrito, lungsod, bayan). Paano tinutukoy ang cadastral value ng isang land plot para sa isang munisipalidad? Gradeisinasagawa batay sa magagamit na mga presyo sa merkado. Kasabay nito, ang data sa pagtatalaga ng mga land plot ay isinasaalang-alang.

Ang lupang pag-aari ng munisipyo ay maaaring gamitin para sa layunin ng pagtatayo ng pribadong bahay, gayundin ng hortikultura at paghahalaman, para sa mga garahe o para sa pagtatayo ng isang apartment building. Kasabay nito, ang mga pamantayang itinatag ng Land Code, ng Town Planning Code at nasa iba pang legal na gawain ay isinasaalang-alang.

Ang pampublikong kadastral na halaga ng isang ari-arian sa isang address na pag-aari ng isang munisipalidad ay tinatantya tulad ng sumusunod:

1. Yugto ng paghahanda. Binubuo ito ng pagkolekta at pagproseso ng mga kinakailangang impormasyon, ibig sabihin, impormasyon ng regulasyon at data sa mga uso sa merkado sa malapit na hinaharap. Bilang karagdagan, ang data ay kinokolekta sa pamayanan, ang ekolohikal na estado, ang impormasyon ng klima ay nililinaw, at ang pag-uuri ng lupa ay isinasagawa.
2. Pag-zoning sa teritoryo. Sa loob ng mga hangganan nito, ang isang residential zone ay inilalaan (para sa pagtatayo ng mga pribado at multi-apartment na gusali); produksyon (upang mapaunlakan ang mga pang-industriyang gusali, bodega at iba pang katulad na pasilidad); pampubliko at negosyo (na may mga pasilidad sa pangangalagang pangkalusugan, mga serbisyo sa consumer, siyentipiko, kultura at iba pang institusyon); imprastraktura ng transportasyon at engineering (para sa mga bagay at komunikasyon ng transportasyon at komunikasyon); pang-agrikultura (may mga hardin, pastulan, hardin sa kusina at mga gusali); libangan (para sa libangan, mga parke sa kagubatan, mga beach).
3. Ginagamit ang formula para sa pagkalkula ng kadastral na halaga ng isang land plot. Ang hindi pa binuong lupa ay binibigyang halaga gamit ang static na pagsusuri sa presyo,na inaalok ng merkado, pati na rin ang mga gastos sa pagbuo ng kaukulang mga lugar. Ang gastos sa bawat unit area ng isang parsela ng lupa na inookupahan ng mga istruktura ay kinakalkula gamit ang paraan ng gastos sa pagpapalit ng imprastraktura.
4. Pagsona ayon sa halaga ng kadastral.
5. Ang huling yugto. Sa yugtong ito, ang panghuling pagproseso ng impormasyong nakuha bilang resulta ng cadastral valuation ay isinasagawa, gayundin ang kanilang pagpasok sa Rosreestr.

Pagkatapos makumpleto ang pamamaraan, ang kadastral na halaga ng lupa sa appraisal zone ay tinutukoy. Ito ay katumbas ng market value ng isang unit area ng isang allotment na matatagpuan sa isang teritoryo na may parehong mga katangian.

Pagtukoy sa presyo ng pampublikong lupa

Isang tampok ng proseso kung paano tinutukoy ang kadastral na halaga ng isang land plot, sa kasong ito, ay ang paggamit ng iba't ibang coefficient (parehong pagbaba at pagtaas). Nakadepende sila sa:

• Mga lokasyon ng mga pamamahagi.
• Ang kanyang presyo sa merkado.
• Ang antas ng pag-unlad ng mga sistema ng komunikasyon.
• Pagiging naa-access sa transportasyon.
• Ang antas ng pagiging angkop para sa nilalayong paggamit.
• Presence ng residential o non-residential structures.

Dahil ang market value sa iba't ibang teritoryo, kahit na may parehong mga katangian, ay iba, ang kadastral na presyo ay iba rin. Gayunpaman, maaaring malaki ang pagkakaiba.

Pagtukoy sa presyo ng lupa sa mga pamayanan

Sa pangkalahatan, ang presyo ay tinutukoy sa parehong paraan tulad ng kadastralang halaga ng lupa, kung ito ay pag-aari ng munisipyo. Ngunit may ilang feature na likas sa mga pamayanan.

Kaya, sila ay lubos na matulungin sa paglilinaw ng mga hangganan ng mga plot, pati na rin ang paghahati ng teritoryo sa mga zone ayon sa kanilang layunin. Ang mga layunin ng pagsusuri ay:

• Pagbuo ng nabubuwisang base ng lupa na kabilang sa settlement.
• Pag-draft ng na-update na zoning scheme ayon sa teritoryo at economic indicators.
• Pag-apruba sa upa.
• Pagtatakda ng presyo kung saan ibinebenta o inuupahan ang property nang mahabang panahon.
• Pagsasama-sama ng mas tumpak na halaga ng kabayaran sa mga taong kinukuha ang lupa para sa mga pangangailangan ng munisipyo.
• Isang layunin na pagpapasiya ng mga pinaka-maaasahan na lugar ng pag-unlad para sa iba't ibang pag-unlad.

Pagtukoy sa presyo ng isang suburban area

Upang makakuha ng layuning data, sa kasong ito, dapat isaalang-alang ang mga sumusunod na feature:

• Lokasyon ng land plot sa cadastral plan (sa isang malayong lugar ay tinatayang mas mura kaysa sa pareho, ngunit matatagpuan malapit sa lungsod na may naaangkop na imprastraktura).
• Square.
• Mga komunikasyon (kuryente, gas, pagtutubero, dumi sa alkantarilya).
• Lot category.
• Ekolohikal na estado ng teritoryo.
• Kung alam ang presyo sa merkado, itatakda ang kadastral na presyo sa parehong halaga.

Pagtukoy sa presyo ng isang plot na maykakahuyan

Ang kakaiba kung paano kinakalkula ang kadastral na halaga ng isang land plot na may mga kagubatan ay na sa bawat kaso ang presyo ay tinutukoy para sa isang partikular na lugar:

• Sa loob ng mga rehiyon ng Russia.
• Sa loob ng leshoz zone.
• Sa loob ng mga teritoryo ng kagubatan na inookupahan ng mga kagubatan.

Ang halaga ng mga lugar na matatagpuan sa forest zone ay kinakalkula na isinasaalang-alang ang capitalization ng katumbas na halaga ng kita mula sa upa bawat taon na binayaran para sa paggamit ng mga lugar para sa pang-ekonomiyang aktibidad. Isinasaalang-alang ng pagkalkula ang mga parameter ng pag-aani ng troso.

Pagkalkula at pag-apruba

Upang makalkula nang tama ang presyo ayon sa imbentaryo, dapat mong isaalang-alang ang iba't ibang mga parameter. Ano ang nakakaapekto sa kadastral na halaga ng lupa? Ang pinakamahalaga sa kanila ay mga kadahilanan sa pagwawasto. Ang kanilang paggamit ay nagpapawalang-bisa sa mga salik na nakakaimpluwensya sa pagbuo ng presyo. Halimbawa, kung may mga istruktura sa site na itinuturing na sira-sira, o ang teritoryo ay napapailalim sa pagbaha dahil sa mga baha, pagkatapos ay isang koepisyent na nagpapababa sa halaga ng kadastral ang ginagamit. May mga sitwasyon kung saan, sa kabaligtaran, isang multiplying factor ang inilapat.

Mahalaga rin ang partikular na indicator ng presyo ng cadastre. Ang tiyak na laki ay kinakalkula batay sa isang lugar na katumbas ng isang metro kuwadrado. Ang indicator na ito ay nakatakda sa bawat quarter. Ang kadastral na halaga ng ari-arian sa address ng lokasyon ay tinutukoy bilang mga sumusunod:

1. Nakikilala ang mga salik na nakakaapekto sa gastos.
2. Ang pamantayan ay kinuhaang site na pinakaangkop sa mga property.
3. May ginawang subgroup ng mga reference plot na may magkakatulad na katangian.
4. Ang data ay kinokolekta para sa bawat subgroup at pagkatapos ay sinusuri.
5. Pagkatapos, imodelo ang istatistikal na data at tinutukoy ang mga salik na nakakaapekto sa halaga ng merkado.
6. Kalkulahin ang halaga ng unit.

Batay sa data na nakuha, posibleng kalkulahin ang presyo ayon sa kadastre ng lahat ng mga plot ng lupa. Lumalabas na ang laki ng presyo ayon sa kadastre ay naiimpluwensyahan ng mga indicator gaya ng lugar, pag-uuri ng lupa ayon sa layunin at ang presyo sa pamilihan ng bagay.

Hindi lalampas sa dalawampung araw ng trabaho pagkatapos makumpleto ang ulat, ang customer ay tumatanggap ng isang aksyon sa pag-apruba ng presyo ayon sa cadastre. Ang dokumentong ito ay magiging wasto mula sa sandali ng pagpapahayag sa isang opisyal na paraan. Ito ay tinatanggap ng isang ahensya ng estado, munisipalidad o mga ehekutibong awtoridad.

Formula para sa pagkalkula

Ang pagkalkula ay ginawa sa pamamagitan ng paglalapat ng sumusunod na formula:

Lot area(Linear function + Transaction format function)Ratio.

Ang linear na function ay may mga pambihirang parameter ng buhay ng settlement at ang livability nito, at ang function ng format ng transaksyon ay nagpapahiwatig ng isang lokal na bahagi. Kaya, upang makalkula ang gastos ayon sa kadastre, kailangan mong malaman ang ilang mga parameter ng land plot, pati na rin magkaroon ng espesyal na kaalaman.

Ang halagang ito ay kinakalkula ng mga appraiser na gumagamit ng mga paraan ng pagtatasa ng estado para sa pagkalkula ng halaga ng isang kapirasong lupa,nabuo at inaprubahan ng Ministry of Economic Development ng Russian Federation.

Pagbabago sa kadastral na halaga

Bilang karagdagan sa kung paano tinutukoy ang kadastral na halaga ng multifunctional land plots, kinakailangang isaalang-alang ang dalas ng muling pagsusuri. Ang pamamaraang ito ay isinasagawa isang beses sa pagitan ng tatlo hanggang limang taon. Ang bagong halaga ay itinakda batay sa mga resulta ng pag-audit. Maaari itong bumaba o tumaas. Bilang panuntunan, ang huling opsyon ay madalas na nangyayari.

Maraming may-ari ng lupa ang nahaharap sa isang sitwasyon kung saan tumataas ang halaga ng kadastral. Dahil dito, kailangan mong magbayad ng mas maraming buwis. Kaya, isang matinding pagtaas ang naganap sa katapusan ng 2016, kung kailan tumaas nang maraming beses ang mga katumbas na presyo.

Ngunit hindi ito nangangahulugan na naging mas kumikita ang pagbebenta ng lupa. Ang kalidad nito ay nanatili sa parehong antas, at maraming mga site sa oras na ito ay malayo sa pagiging nasa pinakamahusay na kondisyon. Kaya naman, hindi lahat ng tao ay handang bumili ng lupa para makabayad ng malalaking buwis. Bilang karagdagan, ang muling pagsusuri na ito ay isinagawa nang wala. Ang data ng site ay inilagay sa teknikal na plano para sa pagpaparehistro ng kadastral sa paraang bilang isang resulta, ang mga land plot ng parehong lugar, ngunit makabuluhang naiiba sa iba't ibang mga parameter, ay nagsimulang magkapareho ang halaga.

Noong kalagitnaan ng 2016, isang moratorium ang ipinakilala, ayon sa kung saan ang presyo ng cadastre ay na-freeze sa loob ng tatlong taon. Sa panahong ito, ang gastos na nauugnay sa simula ng taon, ngunit hindi mas maaga kaysa sa 2014, ay may bisa.

Tungkol sa parehong oras, ang batas na “Sa Kadastral ng Estadopagtatasa” No. 237-FZ, kung saan walang binanggit tungkol sa moratorium. Kaugnay nito, ang mga eksperto ay hindi magkasundo kung ang isang "freeze" ay dapat ilapat o hindi. Bilang resulta, kinailangang isaalang-alang ng mga korte ang maraming hindi pagkakaunawaan sa isyung ito.

Pagpapasiya ng TIN

Kung alam lamang ang numero ng TIN (numero ng pagkakakilanlan ng nagbabayad ng buwis), imposibleng makuha ang kinakailangang impormasyon tungkol sa halaga ng lupang pag-aari ng isang partikular na mamamayan. Ang mga serbisyong ito ay maaaring ihandog ng mga site na may kahina-hinalang reputasyon. Gayunpaman, hindi ka dapat magtiwala sa kanila, dahil mapanlinlang ang mga naturang mapagkukunan.

Konklusyon

Ang presyo ng isang plot ng lupa ayon sa cadastre ay isang tinantyang halaga, na nakuha bilang resulta ng pagtatasa ng isang ari-arian ng estado at nakalagay sa State Real Estate Cadastre. Ang umiiral na pamamaraan, na nagpapakita kung paano kinakalkula ang kadastral na halaga ng isang plot ng lupa, kasama ang pagsasaalang-alang sa mga pangunahing katangian. Ang halagang ito ay katumbas ng presyo sa pamilihan sa panahon ng pagtatasa. Ang presyo ayon sa kadastre ng iba't ibang kategorya ng lupa ay tinutukoy na isinasaalang-alang ang mga nauugnay na tampok. Ang halaga ay sinusuri nang hindi bababa sa isang beses bawat limang taon, ngunit hindi hihigit sa isang beses bawat tatlong taon.

Simula noong 2016, ang batas na “Sa Pagpapahalaga sa Kadastral ng Estado” ay nagkabisa. Ang lahat ng mga gawain sa pagtatasa ay itinalaga sa mga istruktura ng estado.