Ang pangunahing merkado ng pabahay ay Mga tampok, kalamangan at kahinaan

2024 May -akda: Howard Calhoun | [email protected]. Huling binago: 2023-12-17 10:43

Pangunahing pamilihan ng pabahay - ito ang mga lugar na sa unang pagkakataon ay kumikilos bilang isang kalakal. Sa madaling salita, ito ay mga pribadong bahay at apartment, kung saan ang karapatan ng pagmamay-ari ay hindi pa naitatag. Ang mga nagbebenta sa pangunahing merkado ng pabahay ay ang estado at iba't ibang kumpanya ng konstruksiyon.

Mga pangunahing konsepto

Ang pangunahing tirahan ay isang tirahan na nakalista bilang isang kalakal sa unang pagkakataon. Ang pangunahing pabahay ay nakukuha alinman sa pamamagitan ng pakikilahok sa pagtatayo sa panahon ng pagtatayo ng bahay, o sa mga yari na bagong gusali na may mga apartment na hindi nakarehistro sa rehistro ng estado ng pagmamay-ari.

Tulad ng para sa mga presyo sa bawat metro kuwadrado ng naturang pabahay, sa mga unang yugto ng pagtatayo, ang gastos ay minimal at tumataas sa proporsyon sa pag-unlad ng pagtatayo ng isang partikular na bahay. Ang katumpakan ng pagkuha ng real estate sa pangunahing merkado ay direktang nakasalalay sa tiyempo ng pagtatayo, kasunod na mga pamumuhunan sa pera sa pagpapabuti ng pabahay na ito at ang antaspanganib kapag nakikilahok sa shared construction. Suriin natin ang pangunahing merkado ng pabahay.

May katuturan bang bumili ng gayong pabahay?

Ang pagbili ng pangunahing uri ng pabahay ay makatuwiran lamang kung ang pagkuha ng permit sa paninirahan at isang lugar ng paninirahan ay hindi pangunahing problema at maaaring ipagpaliban sa isang tiyak na tagal ng panahon hanggang sa matapos ang pagtatayo ng bahay. Kung hindi, ang ganitong opsyon ay maaaring ligtas na itapon. Dapat tandaan na kapag nakatanggap ka ng ganoong pabahay, hindi ka agad makapasok dito. Kakailanganin na i-renovate ang apartment, at para magawa ito, gaya ng sabi nila, "from scratch".

Gayunpaman, ang pagbili ng pabahay sa pangunahing merkado ay may ilang mga pakinabang: walang kailangang gawing muli mula sa mga nakaraang may-ari, dahil sa kawalan ng mga problema sa pag-aayos. Gayunpaman, hindi malamang na masakop nito ang minus sa anyo ng makabuluhang karagdagang gastos ng oras at pera.

Mga Panganib

Sa pangkalahatan, ang equity na pakikilahok sa konstruksiyon ay isang proseso na, sa kabila ng lahat ng kaakit-akit na aspeto at legal na "kadalisayan", ay nauugnay sa ilang mga panganib. Ang mga pangunahing bagay ay ang mataas na kahirapan sa paghula sa petsa ng pagtatapos ng pagtatayo ng isang bahay, ang posibilidad ng pagkabangkarote ng developer, ang paglitaw ng mga pagbabago sa lipunan at ekonomiya sa loob ng estado.

Kasabay nito, isang punto lang ang nakakaakit: kung walang problema ang konstruksyon, maaari kang makakuha ng mahal at legal na "malinis" na ari-arian.

Mga kalamangan at kahinaan

May ilang aspeto ang isyu ng pangunahing pabahay:

1. Aspekto ng pera. Dito mayroong regular na kinumpirma ng oras at kasanayan: mas maaga kang pumirma sa isang kasunduan sa pahintulot sa ibinahaging konstruksyon, mas mababa ang halaga ng 1 sq. pangunahing pabahay.
2. Timing. Kung ang kontrata ay nilagdaan sa oras na ang bahay ay nasa yugto pa ng paghuhukay, ang mga tuntunin para sa pag-commissioning at pagkuha ng pagmamay-ari ay maaaring maantala ng medyo mahabang panahon (minsan hanggang 2 taon). Sa sitwasyong ito, ang pabahay sa pangalawang merkado ay mukhang mas kaakit-akit, dahil maaari kang lumipat dito halos kaagad pagkatapos ng pagtatapos ng transaksyon.
3. Karagdagang gastos.



4. Ang isang apartment sa pangunahing merkado ng pabahay ay inilipat sa may-ari hindi lamang sa legal na kahulugan ng "malinis", ngunit literal din. Iyon ay, ang tapusin doon ay magiging magaspang, na nagpapahiwatig ng makabuluhang gastos para sa pag-aayos. Sa kaso ng pangalawang pabahay, ang sitwasyon ay mas simple. Ngunit ang bentahe ng pangunahing pabahay sa ganitong kahulugan ay ang kakayahang gumawa ng mga pag-aayos sa paraang nais ng may-ari. Iyon ay, upang magbigay ng kasangkapan sa isang apartment alinsunod sa mga personal na kagustuhan sa mga tuntunin ng estilo, kulay, gastos ng mga materyales sa gusali at ang kanilang mga katangian ng kalidad. Ano ang mas mahalaga - ang pagtitipid sa pag-aayos o pangunahing pabahay, siyempre, ay nakasalalay sa bawat indibidwal na mamimili upang magpasya sa kanilang sarili.
5. Mortgage sa pangunahing merkado ng pabahay. Ito ay madalas na mahirap sa pagsasanay. Hindi lahat ng institusyong pinansyal ay magpapahiram sa ibinahaging konstruksyon. Kahit na ang anumang bangko ay sumang-ayon dito, kung gayonmagiging mataas ang mga rate ng interes. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang mga bangko ay hindi gustong makipagsapalaran, dahil sa kaganapan ng pagkabangkarote ng developer, sila ay magiging mga may-ari ng mga hindi likidong bagay.
6. Mataas lamang ang panganib na malinlang ng mga developer kung ipinagkatiwala ng isang tao ang kanyang mga pondo sa isang construction company na may mababang awtoridad at masamang reputasyon. Ang isang tagabuo na may matatag na imahe ay hindi kailanman magsasapanganib. Samakatuwid, ang mga transaksyon sa naturang mga kumpanya ay isang napakakumikitang pamamaraan na may mababang posibilidad ng mga hindi pagkakaunawaan.

Kaya, ang mga pangunahing bentahe ng pangunahing merkado ng pabahay ay:

• psychological comfort ng may-ari, dahil sa "epekto ng unang may-ari";
• legal na "kadalisayan";
• Posibleng hanggang 30% sa itaas ng kita sa merkado kung namuhunan sa mga unang yugto ng konstruksiyon.

Secondary market

Hindi alam ng lahat kung ano ang pangunahin at pangalawang pamilihan ng pabahay. Alamin natin ito. Ang pangalawang merkado ng pabahay ay tumutukoy sa residential real estate na nakarehistro bilang pag-aari ng munisipyo o pribadong indibidwal. Ang pagbebenta ng naturang mga bagay ay pumasa mula sa may-ari, ang pagmamay-ari sa panahon ng transaksyon ay ipinapasa sa bumibili mula sa nagbebenta. Ang konsepto mismo ay nagpapahiwatig na ang pangalawang tahanan ay mga bagay na pag-aari.

Mabuti at masamang panig

Ang mga bentahe ng pangalawang merkado ay:

• abot-kayang presyo;
• mabilis na clearancemga deal;
• binuo na imprastraktura;
• dagdag na diskwento.

Cons, bilang panuntunan, ay:

• bagay na suot;
• hindi magandang kalidad;
• mga gastos sa pagkumpuni at pagpapanatili;
• posibleng legal na isyu.

Ang halaga ng mga pangalawang bagay ay depende sa:

• taon na binuo;
• space at layout feature;
• pagtatapos ng kalidad at komunikasyon.

Kung bumagsak ang demand para sa pangalawang pabahay, medyo flexible ang reaksyon ng merkado sa mga pagbabago at bumaba ang average na presyo ng mga bagay. Ang halaga ng pagbebenta ay depende sa kung gaano kabilis gustong magbenta ng pabahay ang may-ari at kung paano niya pinaplanong gastusin ang mga natanggap na pondo.

Halimbawa, kung ang may-ari ay nagbebenta ng apartment para mapabuti ang kanyang kalagayan sa pamumuhay, hahawakan niya ang presyo sa pag-asang makakuha ng mas magandang alok. Kung ang pagbebenta ay nauugnay sa paglipat, ang may-ari ay interesado na ibenta ang ari-arian sa maikling panahon, at maaaring magbigay ng diskwento. Ang hanay ng mga bawas sa presyo o alok ay maaaring masyadong malawak.

Pangunahing pamilihan ng pabahay sa Moscow

Ngayon, isang hindi pa naganap na mataas na dami ng mga alok ang makikita sa pangunahing merkado ng real estate sa Moscow. Ito ay tinatayang 2.2 milyong m2, at kumpara noong Marso noong nakaraang taon, tumaas ang bilang na ito ng hanggang 69.2%.

Sa kasalukuyan, mayroong humigit-kumulang 35,000 flat at suite sa pangunahing merkado sa Moscow. 28 683 ay nasa pagpapatupadmga apartment, kung saan 53% ay nabibilang sa mass segment, 42% - sa klase ng negosyo, at humigit-kumulang 5% ng mga apartment sa mga bagong gusali ay nabibilang sa kategorya ng mga piling tao na pabahay. Itinuring namin na ito ay isang pangunahing merkado ng pabahay.