Ano ang hahanapin kapag bibili ng apartment? Sinusuri ang mga dokumento at legal na kalinisan ng apartment

2024 May -akda: Howard Calhoun | [email protected]. Huling binago: 2023-12-17 10:43

Anumang transaksyon sa anyo ng pagbebenta at pagbili ay nagpapahiwatig ng cash settlement. Muwebles, isang fur coat, halaman sa merkado ng lola - isang tiyak na bilang ng mga banknote ang dumadaloy mula sa isang pitaka patungo sa isa pa. At palaging may panganib na makuha ang iyong pinaghirapang mga produkto na hindi ayon sa kalidad na iyong inaasahan, o kahit na maiiwan ito nang wala kung ang nagbebenta ay isang scammer. Kahit na may maliit na presyo ng pagbili, ang pagkawala ng ilang banknotes ay maaaring magdulot ng matinding pagkabigo, ngunit kung milyon-milyon ang pinag-uusapan? Halimbawa, kapag bumibili ng apartment o bahay? Dito mo dapat suriin ng isang daang beses bago magpatuloy sa panghuling pagkalkula.

Bago o muling ibinebenta?

Ang posibilidad na makakuha ng pabahay "na may mga bagahe" - mga utang para sa isang communal apartment, hindi rehistradong mga may-ari ng shares at iba pang katulad na mga nuances na maaaring makagambala sa normal na pamumuhay sa personal square meters - ay posible kapag bumibili ng real estate na dating pag-aari sa isang tao, ang tinatawag na pabahay ng pangalawang pondo. Kapag nagpasya sa ganoong deal, dapat mong malaman kung ano ang hahanapin.pansin kapag bumibili ng apartment o bahay mula sa dating may-ari o sa kanyang kinatawan. Ang panganib na makakuha ng walang kabuluhang demanda sa halip na pabahay at, bilang resulta, maiwan nang walang sariling sulok at walang pera kapag bumili ng pangalawang ari-arian ay medyo mataas.

Ang isang mas maaasahang opsyon ay ang pagbili ng apartment sa isang bagong gusali. Lalo na kung ang bahay ay na-commissioned na at nasa stage na ng settlement. Sa kasong ito, ang listahan ng dokumentasyon ng pabahay na kinakailangan para sa pagpapatunay ay mas maikli. Ngunit kahit na dito hindi magiging labis na makakuha ng payo sa pagbili ng isang apartment mula sa isang developer mula sa isang may karanasan na abogado, dahil ang anumang transaksyon ay may sariling mga pitfalls. At sa kaso ng real estate, pagdating sa medyo makabuluhang halaga, kailangan mong maging lubhang maingat.

Mga panganib ng malinis na apartment

Ngayon, ang pinakamurang paraan para makakuha ng real estate ay ang lumahok sa shared construction. Sa kasong ito, maaari kang makatipid ng hanggang 30% ng tunay na halaga ng apartment. Ngunit ang panganib, pagkatapos ng mga taon ng paghahanap ng isang tinutubuan na kaparangan sa lugar ng hukay, ay medyo mataas din. Paano bumili ng apartment sa shared construction - mas mahusay na malaman bago makipagpulong sa developer, upang hindi pumirma sa isang kasunduan na hindi magbibigay ng anumang mga garantiya sa yugto ng pagkuha ng mga susi sa pabahay. Gayunpaman, kahit na ang pinaka-maaasahang dokumento, na pinatunayan ng isang notaryo, ay hindi nagpoprotekta laban sa mga pagkalugi sa ilang mga kaso. Maaaring mabangkarote ang developer, hindi makatanggap ng pahintulot na magtayo ng bahay sa takdang oras, at bababa ang halaga ng pera sa oras na makolekta ang lahat ng mga lagda at selyo. Minsan nawawala ang mga pondo ng mga shareholder sa hindi kilalang direksyon. Kapag nagpasya na bumili ng bahay kahit na bago ang pagtatayo nito, dapat tandaan ng mga mamimili na sa karamihan ng mga kaso, kung ang developer ay may hindi inaasahang mga problema, ang maximum na maasahan ay ang makatanggap ng katayuan ng isang nalinlang na may-hawak ng interes, ngunit hindi ang pabahay mismo..

Kapag ang isang bahay na itinatayo ay naitayo na sa ilalim ng bubong, ang posibilidad ng mabilis na paglipat sa sariling pabahay ay mas mataas kaysa sa kaso ng pagkuha nito sa yugto ng paghuhukay ng hukay ng pundasyon. Kung saan bibili ng apartment, lahat ay may karapatang magpasya sa kanilang sarili, ngunit ang pagnanais na makatipid ng pera ay hindi palaging makatwiran. Kadalasan ang pagiging isang shareholder para sa pagtatayo ng isang gusali ng tirahan ay katulad ng pagkuha ng isang baboy sa isang sundot. Ibinigay ang pera, ngunit walang mga kalakal.

Kung ang bahay ay itinayo at pinaandar na may aprubadong teknikal na dokumentasyon, dapat mong personal na i-verify na ang nakasulat sa papel ay totoo. Ihambing ang layout bago ang iyong mga mata sa disenyo ng isa, ang bilang ng mga square meters ng kabuuan at magagamit na lugar, ang mga karapatan ng developer na magbenta ng isang partikular na lugar. Hindi magiging labis na suriin kung may nakarehistro na sa bagong apartment. Ang pagbebenta ng parehong bahay nang dalawang beses sa iba't ibang tao ay hindi isang bagong uri ng scam.

Kasalukuyang Pedigree

Walang sinuman ang immune mula sa ganitong pag-unlad ng mga kaganapan sa pagkuha ng kanilang sariling pabahay. Ang pagsuri sa ligal na kadalisayan ng isang apartment ay maaaring tumagal ng maraming oras, ngunit hindi mo ito dapat pabayaan. Subaybayan ang listahan ng mga dating may-ari ng real estate, ang haba ng kanilang pananatili sa tinukoy na address, marital status, availabilityang mga bata at iba pang malapit na kamag-anak ay mahirap, ngunit posible. Sa pagsasaalang-alang na ito, maaari kang makakuha ng may-katuturang impormasyon at tunay na tulong sa ilang mga institusyon ng estado: ang serbisyo ng kadastral, opisina ng pasaporte, atbp. Ang kumpletong impormasyon ay kinakailangan upang sa yugto ng pagkumpleto ng transaksyon o pagkatapos lumipat dito ay biglang lumabas na hindi lahat ng square meters sa apartment ay pagmamay-ari ng nagbebenta. Ang bahagi ng living space, at kung minsan ay mga indibidwal na kwarto, ay maaaring pag-aari ng ibang tao. Maaari nilang hilingin ang kanilang mga karapatan sa mga metrong ito anumang oras. At ang kanilang mga paghahabol ay mas protektado ng batas, taliwas sa pagnanais ng bumibili na ganap na pagmamay-ari ang mga bayad na metro.

Ano pa ang hahanapin kapag bibili ng apartment - ang teknikal na dokumentasyon. Kadalasan, ang mga residente ay nagsasagawa ng pag-aayos na may muling pagpapaunlad ng kusina, koridor, mga silid. Sinisira nila ang mga dingding na nagdadala ng pagkarga, pinagsama ang isang banyo o, sa kabaligtaran, nagbabahagi ng isang solong silid. Sa mga problemang legal, kapag ang karapatan ng pagmamay-ari ay nakataya, ang mga parusa mula sa BTI sakaling may makitang muling disenyo ng layout ay hindi maihahambing. Ngunit maaari rin silang magdala ng maraming problema. Sa anumang kaso, walang alinlangan na hahantong sila sa karagdagang paggastos ng pera. Parusa, pagwawasto ng mga paglabag sa anyo ng hindi planadong pag-overhaul - ang pinakamalamang na pag-unlad ng mga kaganapan.

Ang nakatagong nakaraan ng pangalawang

Bilang karagdagan sa impormasyong gustong itago ng nagbebenta hanggang sa makumpleto ang transaksyon, maraming mga pitfalls na kadalasang mahirap hulaan. Ano ang dapat bigyang pansin kung kailanpagbili ng isang apartment, bilang karagdagan sa mga nakalistang nuances? Halimbawa, para sa posibleng paglabag sa batas sa panahon ng pribatisasyon ng nakuhang real estate.

Noong dekada 90 ng huling siglo, nagkaroon ng bisa ang isang batas, ayon sa kung saan ang lahat ng nakarehistro sa isang partikular na lugar ng tirahan ay may karapatan sa kanilang sariling square meters. Nalalapat ito sa lahat, kabilang ang mga maliliit na bata, mga dating asawa na nanatiling nakarehistro sa loob ng parehong apartment, isang pansamantalang absent na kamag-anak, halimbawa, isang pangmatagalang bilanggo. Hindi lahat ng miyembro ng pamilya ay nakalista sa dokumentasyon ng pribatisasyon. Ngunit, pagkaraan ng ilang sandali, maaari silang magreklamo na niloko sila noong panahong iyon.

Ang susunod na nuance ay isang kasunduan sa donasyon o upa. Bilang isang patakaran, ang mga nag-aaway na kamag-anak ay bihirang alamin tungkol sa mga naturang operasyon. Maaaring lumabas ang katotohanan, pagkaraan ng ilang oras, pagkatapos ng pagbili ng kontrobersyal na pabahay. Ngunit ang pinakakaraniwang sorpresa na maaari mong makaharap kapag bumibili ng isang ari-arian ay isang apartment na may mga utang sa utility. Dito, maaaring matukoy ang problema bago pumirma sa kontrata, at mahalagang sumang-ayon ang mamimili sa nagbebenta kung paano ito mareresolba. Bilang isang tuntunin, ito ay pinapatay sa pamamagitan ng pagbawas sa halaga ng pabahay. Ngunit iba-iba ang bawat kaso.

Pinakakaasahang impormasyon

Hindi lahat ng mapagkakatiwalaang genealogy nito o ng real estate na iyon ay nasa mga opisyal na dokumento. Ang mga nakatagong kamag-anak, posibleng mga aplikante para sa pabahay ay hindi mahanap sa kanila. Bilang karagdagan, ang mga pagbabayad ng utility ay maaaring gawin hindi ng mga may-ari ng bahay, ngunit sa pamamagitan ng ganap na naiibaang mga tao kung kanino ito ipinangako. Ang pamamaraan ay ang mga sumusunod: ang mga matatandang may-ari ng apartment ay pumirma ng isang kasunduan sa malalayong kamag-anak o mga social worker na pagkatapos ng kanilang kamatayan ay makukuha nila ang lugar, ngunit ang mga kailangang magbayad para sa communal apartment ngayon. Regular silang naglilipat ng pera sa kumpanya ng pamamahala, ayon sa kontrata, at isinasaalang-alang ang pabahay na halos sa kanila. Hindi isinasaalang-alang ang gayong kasunduan, ang mga direktang tagapagmana pagkatapos ng pagkamatay ng mga matatanda ay nagsisikap na mapupuksa ang hindi mapagkakatiwalaang regalo. Pinoproseso ang pagbili at pagbebenta ng apartment, ngunit mayroon nang dalawang aplikante para dito.

Mayroong pinaka-maaasahang paraan upang malaman ang tungkol sa lahat ng posibleng mga pitfalls na maaaring tumakip sa kagalakan ng pagbili ng bahay - upang makakuha ng impormasyon tungkol sa mga dating may-ari nito mula sa mga kapitbahay sa balkonahe o tsismis sa bakuran. Kung ang apartment ay pag-aari ng parehong mga may-ari sa loob ng mahabang panahon, walang mga lihim tungkol dito ang maaaring maitago mula sa mga nakatira sa malapit. Ang impormasyong natanggap mula sa kanila ay hindi mahahanap sa anumang mga dokumento kapag bumibili ng apartment. Biglang, ang isang tao sa pamilya ng nagbebenta ay isang taong may sakit sa pag-iisip o isang taong may kapansanan na hindi makapag-iisa na magtapon ng kanyang ari-arian, at hindi itinuturing ng tagapag-alaga na kailangang igalang ang kanyang mga karapatan. Kung ang bagong pabahay ay mas masahol kaysa sa nauna, ang transaksyon ay maaaring kanselahin sa kahilingan ng mga awtoridad sa pangangalaga. Samakatuwid, hindi rin dapat pabayaan ang impormasyon mula sa mga kapitbahay.

Ang pinakamahusay na rieltor ay ang bumibili mismo

Mahalagang tandaan ang mga sumusunod - walang kabayaran sa tagapamagitan ang magiging mas mapagbantay sa kanya kapag sinusuri ang mga dokumento para sa pagbili ng pabahay, maliban sa mga puntos na tinukoy sa kontrata. Samakatuwid, lumingonpara sa tulong sa mga rieltor, kinakailangang malinaw na sabihin ang kanilang pananagutan sa kanilang tagapag-empleyo, kung biglang may nangyaring mali at ang deal ay nagambala. Ang pagbili ng apartment sa pamamagitan ng isang ahensya ay isa pang medyo mapanganib na gawain. Dagdag pa, ito ay napakamahal. Ang rieltor ay hindi nangongolekta ng impormasyon tungkol sa nakaraan ng mga dating may-ari, hindi sinusubukan na protektahan ang kanyang kliyente sa hinaharap. Inihahambing lamang niya ang data sa pabahay sa mga opisyal na istruktura. At pagkatapos lamang ng pagpaparehistro ng bill ng pagbebenta at pagbabayad ng real estate, pati na rin ang bayad sa ahente, maaaring lumitaw ang mga potensyal na aplikante para sa biniling apartment. Sa absolute plus magkakaroon ng isang rieltor. At ang mga dati at bagong may-ari ay sasabak sa isang serye ng mga paglilitis.

Ang pagbili ng apartment na walang tagapamagitan ay puno rin ng mga hindi inaasahang paghihirap, kung wala kang sapat na kaalaman, impormasyon tungkol sa lahat ng posibleng sorpresa na nauugnay sa mga papeles, money transfer at iba pang mga subtleties ng transaksyon. Ngunit kabilang sa mga nakikitang pagkukulang na ito ay mayroong isang makabuluhang kalamangan: walang sinuman ang magtatanggol sa kanyang mga interes nang masigasig na tulad ng isa na bumibili para sa kanyang sarili, ang isa na nagbabayad. Sapat na humingi ng suporta ng isang makaranasang tagapayo na makakapagsabi sa iyo tungkol sa lahat ng masalimuot ng operasyon, at ang apartment na bibilhin mo ay susuriin sa pinaka masusing paraan.

Nasa alerto ang mga scammer

Ang pagbebenta ng apartment ng ibang tao ay isa sa mga pinakakaraniwang scam sa real estate. Ang mga karanasang manloloko ay may mga pekeng dokumento para sa mismong pabahay, isang kapangyarihan ng abogado kung saan silabinigyan ng kapangyarihang magsagawa ng isang transaksyon, kadalasang mas maganda ang hitsura kaysa sa mga tunay. Sa larangan ng pagbili at pagbebenta, pag-upa ng real estate, gumagana ang mataas na propesyonal na mga scammer, na alam ang lahat ng mga intricacies ng legal na sistema sa isyung ito. Power of attorney lang ang unang bagay na dapat alertuhan ang mamimili. Bakit hindi ibinebenta mismo ng may-ari ang kanyang pabahay, paano siya makontak kahit man lang para personal niyang kumpirmahin ang awtoridad ng tagapamagitan. Sa anumang kaso, ang pagpapatunay ng mga dokumento kapag bumibili ng isang apartment, na nagsisimula sa isang kapangyarihan ng abugado, ay hindi maiiwasan ng isang notaryo. Dapat niyang kumpirmahin ang pagiging tunay ng dokumento, i-verify ang bisa nito. Pinakamabuting pumunta sa notaryo na nagbigay ng power of attorney na ito.

Ang susunod na trick ng mga scammer ay isang pekeng passport. Ang mga may-ari ng bahay ay nasa isang mahabang paglalakbay sa negosyo o nasa bakasyon, at ang kanilang lugar ay pinamamahalaan ng mga estranghero na nakakuha ng mga sample ng orihinal na mga dokumento para dito o maging ang mga orihinal mismo. Maraming mga criminal scheme na maaaring gamitin ng mga scammer. Huwag kalimutan ang tungkol sa mga itim na rieltor. Kaya, kapag nagpaplano ng pagbili ng pabahay, mas mahusay na kumunsulta sa isang abogado at panatilihing malapit na makipag-ugnayan sa kanya sa buong transaksyon. Nagagawa niyang magbigay ng praktikal na payo kung kailan mas mahusay na bumili ng apartment, na nakatuon sa kasalukuyang pangangailangan ng real estate market.

Dokumentasyon sa ilalim ng mikroskopyo

Gaano man kaakit-akit ang mga kondisyon ng deal at ang paborableng presyo, hindi ka dapat magmadaling magbayad. Una kailangan mong mangolekta ng mga pangalawang kopya o mga kopya ng lahat ng mga dokumento sa pabahay, mga may-ari nito at pumunta sa lahat ng mga papeles sa notaryo. Kung ang real estate ay nasasa mga may-ari ay may mga menor de edad na miyembro ng pamilya, sasabihin sa iyo ng abogado kung paano isulat nang tama ang sugnay para sa kanila sa kontrata. Bilang karagdagan, irerekomenda niya kung aling mga awtoridad ang bibisitahin, kung anong mga sertipiko ang kukunin upang ang mga karapatan ng maliliit na bata ay hindi masira, at walang sinuman ang maaaring magpawalang-bisa sa pagbebenta at pagbili ng isang apartment.

Ang kapaki-pakinabang na payo mula sa isang abogado ay makakatulong sa pagpapatupad ng bill of sale, kung ang mga may-ari ay mga asawa na may iba't ibang bahagi ng pagmamay-ari ng ari-arian, o ang apartment ay pagmamay-ari lamang ng isa sa kanila, at ang pangalawa ay nakarehistro lamang dito. Sa kasong ito, kung paano maayos na gumuhit ng mga dokumento at kung anong mga resibo ang makukuha - muli, hindi mo magagawa nang walang notaryo. Kahit na ang bumibili mismo ay dalubhasa sa mga legal na usapin, ang bawat papel na nagpapatunay sa pagiging tunay ng transaksyon ay dapat na maingat na suriin upang walang mga pagkakamali sa pagsulat ng address, data ng nagbebenta at mamimili, petsa, halaga at iba pang mahahalagang detalye.

Pakikibaka para sa halaga

Ano ang hahanapin kapag bibili ng apartment, bilang karagdagan sa mga puntos na nakalista na, ay ang halaga ng perang ginastos sa mga dokumento at talagang ipinasa sa mga kamay ng bill of sale. Mas kumikita para sa nagbebenta na magdeklara sa pahayag ng kita (at ang pagbebenta ng pabahay ay nasa ilalim ng probisyong ito) ng isang mas mababang halaga ng transaksyon, dahil kailangan niyang magbayad ng buwis dito. Ang pangunahing bagay ay ang tinukoy na halaga ay hindi dapat mas mababa kaysa sa merkado ng 20-30%, dahil ito ay maaaring magdulot ng hinala ng mga awtoridad sa inspeksyon. Kung ang sandali ng pagsasabwatan sa pagitan ng nagbebenta at ng mamimili ay napatunayan, kung gayon ang huli ay maaaring magingmga nasasakdal sa isang kasong administratibong panloloko.

Kapaki-pakinabang para sa nagbebenta na magpahiwatig ng mas mababang halaga, at maaari niyang hilingin sa bumibili ang serbisyong ito.

Hindi ka dapat sumang-ayon sa maraming dahilan:

• Una, ang ganitong konsesyon ay talagang lumalabag sa kasalukuyang batas at puno ng mga kahihinatnan.
• Pangalawa, ang mamimili ay may karapatang ibalik ang humigit-kumulang 13% ng halagang ginastos sa pagbili ng pabahay. Ang kaukulang pagkakataon ay kinokontrol ng Tax Code.
• Pangatlo, kung ang transaksyon ay kasunod na pinagtatalunan ng isa sa mga partido at idineklara na hindi wasto, ang nagbebenta ay may karapatang ibalik sa bumibili lamang ang halagang nakasaad sa mga dokumento. Hindi mapapatunayan ng biktima ang kabaligtaran kapag ang isang tiyak na numero ay inireseta sa kontrata.

Matalino na pagkalkula

At ang huling malaking panganib na maaaring maghintay kapwa sa nagbebenta at bumibili ay ang huling kasunduan. Ang mga kahirapan sa pagpili (upang bumili ng pangunahin o pangalawang pabahay) ay nasa likod natin, ang takdang panahon ay tinutukoy kung kailan mas mahusay na bumili ng apartment, ang pagsubok ng pagkolekta at pag-verify ng lahat ng mga dokumento, pag-iipon ng kinakailangang halaga o pagkuha ng pautang mula sa isang bangko ay nakumpleto. At ang lahat ay maaaring gumuho sa huling sandali, kung hindi mo ito gagawing ligtas sa paglilipat ng pera. Maaari itong isagawa sa pamamagitan ng paglilipat ng kinakailangang bilang ng mga banknote sa mga kamay ng nagbebenta, o sa pamamagitan ng paglilipat sa isang bank account, na mas ligtas. Kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa isang malaking halaga, kung gayon sila ay karaniwang natatakot na gulo sa cash. Gayunpaman, kung ang isa sa mga partido ay mas gusto ang partikular na paraan ng pagbabayad, ang pera ay maaaringpaglipat sa pamamagitan ng pag-upa ng isang safe deposit box, mula sa kung saan sila ay may karapatang kunin ang isa na nagpapakita ng ilang mga dokumento, na ibinigay kapag bumibili ng isang apartment. Ang kanilang listahan ay sinuri ng isang espesyalista ng institusyon. Tinitiyak din nito ang kanilang pagiging tunay. Ang lahat ng mga nuances ng parehong ganitong uri ng pagkalkula at hindi cash ay matatagpuan sa bangko.

Ano pa ang mahalagang tandaan sa yugto ng huling pagbabayad ng halaga ng apartment ay hindi malito ang laki ng deposito at ang advance, dahil mayroon silang iba't ibang layunin at mga opsyon sa pagbabalik kung ang transaksyon ay hindi dumaan para sa ilang kadahilanan. Ang halaga ng advance ay isinasaalang-alang sa huling pagkalkula, ngunit ang deposito ay hindi. Ibabalik ito sa bumibili kung matagumpay ang pagbili, o mananatili sa nagbebenta kung nabigo ang operasyon nang walang dahilan. Sa anumang kaso, mananatili ang deposito sa napinsalang partido kung sakaling maantala ang transaksyon.